Van Zijl advocatuur

Invoering van WOZ-cap bij puntentelling huurprijs per 1 mei 2022


Op 24 maart 2022 heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, bekend gemaakt dat per 1 mei 2022 het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning binnen het puntenstelsel wordt gemaximeerd tot 33% (de ‘WOZ-cap’).

Verhuurders moeten rekening houden met het herberekenen van de puntentelling van woningen met 142 of meer punten. De WOZ-cap kan tot gevolg hebben dat een (voorheen) geliberaliseerde woning bij nieuwe verhuring terugvalt in het gereguleerde huursegment.

Achtergrond

Het woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als “het puntenstelsel”, beoogt door objectieve maatstaven een redelijke huurprijs vast te stellen op basis van de kwaliteit van de woning, zodat de huurder wordt beschermd tegen excessieve huurprijzen.

De WOZ-waarde wordt sinds 1 oktober 2015 voor zelfstandige woningen betrokken in het woningwaarderingsstelsel. Daarbij worden punten toegekend voor de (absolute) WOZ-waarde (iedere € 11.041 van de WOZ-waarde staat gelijk aan één punt) en de WOZ-waarde per vierkante meter. De WOZ-waarde is destijds in de plaats gekomen voor de toekenning van punten voor de woonomgeving, woonvorm en schaarste. Daarbij werd beoogd om de WOZ-waarde voor gemiddeld 25% te laten meewegen in de puntentelling. Bij deze invoering is bepaald dat na drie jaar een evaluatie zou plaatsvinden.

In 2018 is door ABF een rapportage opgesteld met een evaluatie van het WWS. Daarin werd geconcluceerd dat het betrekken van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel over het algemeen heeft geleid tot een betere aansluiting op de voorkeur van de consument ten aanzien van de locatie van de woning. Echter is met name in de grote steden door de forse stijging van huizenprijzen het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde aanzienlijk hoger dan de beoogde 25%. Bij nieuwe verhuring is het aantal geliberaliseerde woningen daardoor aanzienlijk toegenomen (en is het aantal gereguleerde woningen afgenomen). Volgens het kabinet is sprake van schokeffecten door hogere woningprijzen, die (mede) wordt toegeschreven aan de toenemende aanwezigheid van particuliere beleggers en die geen verband houden met de reële voorkeuren van de consument.

In februari 2019 heeft het kabinet aangekondigd dat wordt overwogen om het aandeel van de WOZ-waarde te maximeren op een derde van het puntentotaal. De invoering van deze ‘cap op de WOZ-waarde’ is een onderdeel van het programma van het kabinet om de woningnood aan te pakken. Andere maatregelen zijn (o.a.) de invoering van opkoopbescherming en de maximering van de huurprijsverhogingen. In maart 2022 heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd.

De regeling

De wijziging beoogt dat een hoog aandeel voor de WOZ-waarde in de puntentelling niet kan leiden tot een puntenaantal waarmee de huurprijs kan worden geliberaliseerd. De hoofdregel is dat het aandeel van de WOZ-waarde in het puntentotaal van een woning maximaal 33% bedraagt.

De WOZ-cap is alleen van toepassing op woningen met een puntentelling van 142 of meer. Bij woningen met lager puntentotaal dan 142 vindt geen maximering van de WOZ-waarde plaats. Deze woningen kunnen niet geliberaliseerd verhuurd worden, zodat een maximering van de WOZ-waarde om geliberaliseerde verhuur te voorkomen in dat geval niet nodig is.

Uitzonderingen

De WOZ-cap kent slechts enkele uitzonderingen voor zeer specifieke gevallen, namelijk voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht (woningen met een oppervlakte kleiner dan 40 m2 en met een bouwjaar in de periode 2018 tot en met 2022) en voor woningen met een bouwjaar in de jaren 2015-2019 met minstens 110 punten buiten de puntentoekenning voor de WOZ. Daarnaast heeft de maximering geen gevolgen voor woningen waarbij bij de punten voor de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de minimumwaarde (€ 55.888 per 1 juli 2021) en voor de nieuwbouwwoningen bedoeld voor het geliberaliseerde segment. In zulke gevallen zal een overschrijding van 33% van het puntenaantal door de WOZ-waarde niet aan de orde (kunnen) zijn.

Gevolgen voor verhuur van (zelfstandige) woningen

Bestaande verhuringen

Indien een woning reeds is verhuurd met geliberaliseerde huurprijs (d.w.z. een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens) heeft de invoering van de WOZ-cap geen gevolgen voor de huurprijs van de zittende huurder. De WOZ-cap kan in dat geval pas effect hebben op het moment dat een woning met een geliberaliseerde huurprijs opnieuw wordt verhuurd.

Indien een woning reeds is verhuurd met een gereguleerde huurprijs (d.w.z. een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens) zal de huurder mogelijk een huurprijsverlaging kunnen afdwingen, indien de WOZ-waarde meer dan 33% van het puntentotaal betreft (en mits het puntentotaal zonder toepassing van de WOZ-cap minimaal 142 bedraagt). De huurder zal daartoe de weg moeten volgen van een voorstel tot huurverlaging. Een dergelijke huurverlaging werkt pas na de datum uit het voorstel waarop de huurverlaging ingaat.

Nieuwe verhuringen

Bij een nieuwe verhuring kan een (voorheen) geliberaliseerde woning als gevolg van de WOZ-cap terugvallen in het gereguleerde huursegment.

Risico’s

Een geliberaliseerde huurprijs kan door toetsing van de aanvangshuurprijs (met terugwerkende kracht) leiden tot een gereguleerde huurprijs:

Het risico van een onjuiste toepassing van de WOZ-cap in de puntentelling bij de vaststelling van de huurprijs is in principe hetzelfde als van een onjuiste toepassing van de puntentelling ter bepaling van de huurprijs (in algemene zin). Dit risico bestaat eruit dat, kort gezegd, de huurcommissie door toetsing van de aanvangshuurprijs op verzoek van de huurder kan vaststellen dat de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel is gelegen onder de liberalisatiegrens. In zo’n geval is alsnog sprake van een gereguleerde huurprijs en dient de teveel betaalde huur te worden terugbetaald.

Toetsing van de aanvangshuurprijs:

Volledigheidshalve beschrijf ik hieronder (globaal) de toetsing van de aanvangshuurprijs.

Het uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om een huurprijs overeen te komen. Indien de aanvangshuurprijs hoger is dan de (op dat moment geldende) liberalisatiegrens, is in beginsel sprake van een woning met een geliberaliseerde huurprijs. Per 1 januari 2022 is de liberalisatiegrens € 763,47. De huurder kan de aanvangshuurprijs echter binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst laten toetsen bij de huurcommissie (of eventueel de kantonrechter). Als sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst kan de huurder de aanvangshuurprijs zelfs tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst laten toetsen. Toetsing van de aanvangshuurprijs is ook mogelijk indien de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

De huurcommissie beoordeelt vervolgens de redelijkheid van de huurprijs. Van een redelijke huurprijs is sprake indien de huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Indien de aanvangshuurprijs boven de maximale huurprijs uitkomt, wordt de maximale huurprijs in de uitspraak van de huurcommissie vermeldt. Indien de huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel terecht is geliberaliseerd (d.w.z. dat de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens is gelegen), oordeelt de huurcommissie dat de aanvangshuurprijs redelijk is. In dat geval is dus (definitief) sprake van een geliberaliseerde huurprijs. Indien de maximale huurprijs echter onder de liberalisatiegrens is gelegen, is met terugwerkende kracht sprake van een gereguleerde huurprijs (met volledige huurprijsbescherming).

Een aanvangshuurprijs die is gelegen boven de liberalisatiegrens kan niet meer terugvallen in de gereguleerde sector indien de huurder niet tijdig een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie indient. In zo’n geval is definitief sprake van een geliberaliseerde huurprijs, ongeacht op basis van het puntenstelsel sprake zou zijn geweest van een gereguleerde huurprijs.

Risico’s voor verhuurders en verhuurmakelaars en -bemiddelaars:

Verhuurders (en hun adviseurs) zullen erop bedacht moeten zijn dat toetsing van een te hoge aanvangshuurprijs tot gevolg kan hebben dat sprake is van een gereguleerde huurprijs en dat de teveel betaalde huurprijs moet worden terugbetaald. Dat kan om grote bedragen gaan. Dat geldt te meer indien de toetsing van de aanvangshuurprijs (bij tijdelijke huurovereenkomsten) pas na afloop van de huur plaatsvindt.

In principe kunnen verhuurders het risico nemen dat de huurder niet (tijdig) overgaat tot toetsing van de aanvangshuurprijs. In zo’n geval komt een (op basis van het puntenstelsel ten onrechte) geliberaliseerde huurprijs toch vast te staan. Het risico bestaat dan uit een (forse) terugbetalingsverplichting, zoals hiervoor beschreven.

Daarnaast moet de verhuurder rekening houden met de mogelijkheid dat op basis van de (ter plaatse geldende) gemeentelijke regelgeving veelal een verbod geldt om, kort gezegd, gereguleerde woningen in gebruik te nemen zonder huisvestingsvergunning (zie bijvoorbeeld artikel 2.1.2 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020). De gemeente kan in zo’n geval overgaan tot handhaving door (bijvoorbeeld) het opleggen van boetes/dwangsommen.

Verhuurmakelaars en -bemiddelaars dienen erop bedacht te zijn dat zij (mede wegens hun zorgplicht) hun opdrachtgevers behoeden voor onjuiste puntentellingen (en mogelijke terugbetalingsverplichtingen).

Tips?

Verhuurders hebben (beperkte) mogelijkheden om te voorkomen dat een woning met een (voorheen) geliberaliseerde huurprijs terugvalt in de gereguleerde sector. De oplossing kan met name worden gezocht in het zodanig aanpassen van de woning dat het puntenaantal alsnog liberalisatie van de huurprijs mogelijk maakt, bijvoorbeeld door de woning te verduurzamen waardoor het puntenaantal voor het energielabel toeneemt.

Ingangsdatum

De ingangsdatum van de WOZ-cap was lange tijd onduidelijk. Het was enige tijd zelfs twijfelachtig of de WOZ-cap überhaupt zou worden ingevoerd als gevolg van kritiek uit verschillende hoeken, waaronder de Raad van State. In de Nationale Woon- en Bouwagenda van de minister werd aangekondigd dat het besluit naar verwachting per 1 april 2022 in werking zou treden.

Inmiddels staat echter vast dat het besluit met ingang van 1 mei 2022 in werking treedt.

Kritiek

Op de invoering van de WOZ-cap is veel kritiek gekomen, met name vanuit (georganiseerde) investeerders en particuliere verhuurders, maar ook vanuit de Raad van de State. Zo is onder meer aangevoerd dat met de invoering van de WOZ-cap inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van verhuurders en vastgoedontwikkelaars (zoals volgt uit onder meer artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens).

De Raad van State heeft in dit verband opgemerkt dat de invoering van de WOZ-cap is gericht op een gevolg van de problematiek in plaats van op de oorzaak (symptoombestrijding), zodat de Raad van State niet is overtuigd van een redelijk evenwicht tussen de inbreuk op het eigendomsrecht en de verwachte effectiviteit van de maatregel. De Raad van State is ook kritisch omdat het (oorspronkelijke) besluit geen aandacht besteedde aan te verwachten afnames van rendementen voor verhuurders. De Raad van State wijst erop dat de afnemende rendementen tevens een rem vormen op nieuwbouw voor het middensegment van de huursector en dat woningen kunnen worden onttrokken aan de markt (met nog grotere schaarste tot gevolg).

Ondanks deze (en andere) kritiek houdt de minister echter voet bij stuk. De toelichting op het besluit is door de minister aangevuld, maar de kritiek heeft niet geleid tot een (essentiële) wijziging van het voorgenomen besluit.