info@vanzijl-advocatuur.nl
020-2991557
Olympisch Stadion 24, 1076 DE Amsterdam
Het gereguleerde huursegment komt te bestaan uit een laagsegment en een middensegment. Het laagsegment betreft woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale lagehuurgrens van € 879,66. Het middensegment betreft woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale middenhuurgrens van € 1.123,13 (prijspeil van 1 januari 2024). Huurwoningen met een puntenaantal van maximaal 147 punten vallen daarmee in het laagsegment en huurwoningen met een puntenaantal van maximaal 186 punten in het middensegment. Huurwoningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector (hoogsegment).
De puntentelling conform het WWS is bepalend voor het gereguleerde huursegment. De huurders in het middensegment krijgen toegang tot de Huurcommissie om hun huurprijs te laten toetsen conform het WWS. Daarnaast wordt de Huurcommissie voor de middenhuur ook bevoegd om te beslissen over de afrekening van servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging of (onderhouds)gebreken aan de huurwoning.
De maximale huurprijzen in het gereguleerde huursegment worden dwingend. De gemeente kan toezicht houden op de naleving van het WWS en overgaan tot handhaving als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs volgens het WWS, zoals het opleggen van een bestuurlijke boete.
De lagehuurgrens en de middenhuurgrens worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd met de hoogte van de inflatie over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaren. Dit is een verandering omdat de huidige liberalisatiegrens wordt geïndexeerd met de inflatie van het voorgaande kalenderjaar. De indexering van de maximale lage- en middenhuurgrens blijft daarmee gelijk met de indexering van de maximale huren conform het WWS, zodat de bovengrens van de middenhuur blijft liggen op 186 punten. Het is opvallend dat is vastgehouden aan de hoogte van de inflatie (en niet de loonontwikkeling), aangezien de maximale huurverhoging in het middensegment wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling (plus 1%).
Het uitgangspunt is dat de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwe huurovereenkomsten na invoering van de wet.
Een uitzondering geldt echter voor bestaande huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens, maar die op basis van de puntentelling (WWS) behoren tot het gereguleerde segment. Voor deze huurovereenkomsten geldt dat huurders (na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van de wet) aanspraak kunnen maken op een huurprijsverlaging, zodat de huurovereenkomst terugvalt in het gereguleerde segment.
In de huidige situatie kunnen huurders overigens hetzelfde resultaat bereiken door toetsing van de aanvangshuurprijs, maar dit is (nu) slechts mogelijk binnen een termijn van zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst (of in geval van een tijdelijke huurovereenkomst tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst).
De toelichting wijst erop dat verhuurders al rekening ermee moesten houden dat een huurder aanspraak maakt op een huurprijsverlaging. Door het overgangsrecht van één jaar wordt de verhuurder de mogelijkheid geboden om met de huurder in gesprek te gaan over bouwkundige ingrepen om het puntenaantal van de woning te verhogen (verduurzamen, betere voorzieningen) of over het uitkopen van de huurder of om de woning in verhuurde staat te verkopen, aldus de toelichting.
De puntentelling van het WWS wordt aangepast. Het doel hiervan is de waardering van kwaliteitsaspecten van de huurwoningen te verbeteren en daarmee te zorgen dat het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van de middenhuur die tegenwoordig wordt gebouwd. Dit gebeurt door het optrekken van de WOZ-cap van 142 naar 187 punten, het energielabel zwaarder laten meewegen, buitenruimtes beter te waarderen en enkele extra voorzieningen te waarderen, die passen bij middenhuurwoningen (zoals een kokendwaterkraan of een verkoelingsfunctie/airco). Daarnaast worden enkele wijzigingen in het WWS doorgevoerd, waardoor het systeem wordt vereenvoudigd en partijen onafhankelijk van elkaar op hetzelfde aantal punten uitkomen.
De jaarlijkse huurprijsstijging voor nieuwe huurcontracten in het middensegment wordt gemaximeerd op de (cao-)loonontwikkeling plus 1%.
Door de maximale huurverhoging in de wet vast te leggen, wordt beoogd de voorzienbaarheid te vergroten, zodat marktpartijen kunnen bepalen of zij in een (nieuwbouw)project willen investeren.
Voor een huurprijsverhoging in het middensegment is indexeringsclausule in het huurcontract vereist. De wettelijke regeling voor een huurprijsverhoging in het laagsegment wordt niet van toepassing op het middensegment. Dit heeft tot gevolg dat een verhuurder in het middensegment niet de huurprijs kan verhogen indien geen indexeringsclausule is overeengekomen.
Ook de mogelijkheid binnen het laagsegment om de huur op basis van het inkomen meer te verhogen of na inkomensdaling weer te verlagen wordt niet doorgetrokken naar het middensegment.
Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening een vergunningsplicht voor middenhuurwoningen opnemen. Dit heeft tot gevolg dat een middenwoning moet worden toegewezen aan een woningzoekende uit de categorie ‘woningzoekenden met een middeninkomen’. Daartoe wordt een wettelijke bovengrens van een middeninkomen ingevoerd. Volgens de toelichting leidt dit ertoe dat de gereguleerde woonruimte toegankelijk is voor alle middeninkomens, zodat sprake is van rechtsgelijkheid.
Voor de invoering van een vergunningsplicht door een gemeente is vereist dat sprake is van schaarste aan middenhuurwoningen, die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Indien geen sprake is van een dergelijke schaarste aan middenhuurwoningen kunnen gemeenten geen vergunningsplicht instellen.
Het gehele wetsvoorstel en de wijzigingen in het Besluit huurprijzen woonruimte worden binnen vijf jaar geëvalueerd, waarna vervolgens specifiek de regulering van het middensegment ook elke volgende vijf jaar wordt geëvalueerd.
Op basis van deze evaluaties kan de regering bepalen of aanpassing, al dan niet afschaffing, van onderdelen van het wetsvoorstel betaalbare huur en/of het Besluit huurprijzen woonruimte die zien op de uitbreiding van de regulering naar het middensegment nog benodigd is.
Om te voorkomen dat verhuurders na de invoering van het middensegment te veel huur blijven vragen voor middenhuurwoningen wordt de positie van de huurder versterkt en krijgen gemeenten een toezichthoudende rol op de hoogte van huurprijzen en worden zij belast met de handhaving als verhuurders te hoge huren vragen.
Verhuurders worden verplicht om bij de aanvang van nieuwe huurcontracten de huurder te informeren over het aantal punten dat de woonruimte heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort op grond van het WWS, bijvoorbeeld door een bijlage bij het huurcontract.
Zowel de Huurcommissie als gemeenten kunnen ten alle tijden toetsen of de huurprijs in lijn is met de huidige kwaliteit van de woning. Dit was voor gemeenten al mogelijk gemaakt met de Wet goed verhuurderschap bij gebruik van de verhuurdervergunning en wordt met het wetsvoorstel ook mogelijk voor de Huurcommissie. Een huurder kan dus naast de gang naar de Huurcommissie ervoor kiezen om een handhavingsverzoek in te dienen bij de gemeente.
Van Zijl advocatuur