Aandachtspunten bij de afschaffing van tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten (achtergrond)

Per 1 juli 2016 is de mogelijkheid geïntroduceerd om tijdelijke huurcontracten voor woonruimte te sluiten. Deze contractsvorm, waarbij het huurcontract van rechtswege eindigt en de huurder geen recht heeft op huurbescherming, werd destijds in het huurrecht als revolutionair beschouwd. Acht jaar later wordt deze tijdelijke contractsvorm, naar verwachting per 1 juli 2024, grotendeels afgeschaft. De wetgever meent dat de tijdelijke contracten niet hebben geleid tot de beoogde doorstroming op de huurmarkt, een prijsopdrijvend effect hebben en huurders te veel onzekerheid bieden en vindt daarom dat vaste huurcontracten (met huurbescherming) weer de norm moeten worden.

Tot wanneer kunnen tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten?

Tot 1 juli 2024 is het mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten. De wetswijziging is niet van toepassing op tijdelijke huurcontracten die zijn gesloten vóór 1 juli 2024. Bestaande tijdelijke huurcontracten blijven dus rechtsgeldig.

De datum van het sluiten van de huurovereenkomst is beslissend voor de rechtsgeldigheid van een tijdelijk huurcontract. Het gaat dus niet om de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het is dus mogelijk om tot en met 30 juni 2024 een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten met als ingangsdatum (bijvoorbeeld) 1 augustus 2024.

Om te voorkomen dat de huurder zich beroept op huurbescherming is het van belang dat de verhuurder kan aantonen dat het tijdelijke huurcontract is gesloten vóór 1 juli 2024. In beginsel levert een (door beide partijen) ondertekend huurcontract, met de daarop vermelde datum van ondertekening, als onderhandse akte dwingend bewijs op tussen partijen. Ter voorkoming van discussie is het echter aan te raden om, na de ondertekening door beide partijen, een scan/kopie van het ondertekende huurcontract vóór 1 juli 2024 per e-mail aan de huurder te verzenden.

Tijdelijke huurcontracten met specifieke doelgroepen na 1 juli 2024

Ook na 1 juli 2024 blijft het mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten met specifiek aangewezen groepen woningzoekenden. De wettelijke regels en rechtspraak over tijdelijke huurcontracten blijven dus relevant.

De specifieke doelgroepen worden aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Het (ontwerp)besluit is op 2 februari 2024 gepubliceerd. Daarin worden genoemd:

• Studenten, die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
• Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
• Woningzoekenden met een urgentie (in de zin van artikel 12 lid 3 van de Huisvestingswet);
• Huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurcontract aangaat (bijvoorbeeld na het veroorzaken van ernstige overlast);
• Wezen en nabestaanden, die de huur van de woning waarin zij hun hoofdverblijf hadden niet kunnen voortzetten (op basis van artikel 7:268 BW);
• Gescheiden ouders met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
• Personen die voor hun werk tijdelijk op de Waddeneilanden woonruimte behoeven;
• Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de gemeente.

Voor de rechtsgeldigheid van een tijdelijk huurcontract met een woningzoekende uit één van deze doelgroepen is het raadzaam dat de verhuurder zich (vóór het sluiten het huurcontracten) ervan vergewist en vastlegt dat de woningzoekende daadwerkelijk tot de betreffende doelgroep behoort. Voor studenten kan de verhuurder bijvoorbeeld verlangen dat de student dit aantoont met een bewijs van inschrijving van een onderwijsinstelling en een uittreksel uit het BRP waaruit blijkt dat de woningzoekende afkomstig is uit een andere gemeente.

Onmogelijkheid van het sluiten van een huurbeëindigingsovereenkomst bij een tijdelijk huurcontract

In de praktijk komt het geregeld voor dat huurders tegen het einde van de looptijd van een tijdelijk huurcontract nog niet beschikken over een nieuwe woonruimte. De verhuurder kan dan geneigd zijn om met de huurder een huurbeëindigingsovereenkomst te sluiten, waarbij wordt afgesproken dat de tijdelijke huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigt op een datum na de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomst.

Het is echter de vraag of zo’n huurbeëindigingsovereenkomst rechtsgeldig is. Uit de wet volgt dat de mogelijkheid dat beëindiging met wederzijds goedvinden mogelijk is nadat de huur is ingegaan. Opmerkelijk is dat deze regel door de wetgever niet is aangepast bij de introductie van de tijdelijke huurcontracten. De verhuurder riskeert echter dat de huurder zich beroept op de wettelijke bepaling dat een verlenging van een huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd, zodat hem huurbescherming toekomt.

Uit drie recente uitspraken van de kantonrechters van de Rechtbank Noord-Holland (in kort geding), de Rechtbank Amsterdam en de Rechtbank Midden-Nederland volgt dat het niet mogelijk is om een huurbeëindigingsovereenkomst te sluiten vóórdat de tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen. Deze kantonrechters wijzen erop dat het systeem van huurbescherming zou kunnen worden ondergraven, omdat een huurder pas afstand kan doen van zijn recht op huurbescherming nadat hij dat recht daadwerkelijk heeft gekregen. De kantonrechters oordeelden dat de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd waren verlengd.

De kantonrechters zijn van oordeel dat de huurders hiermee in bescherming worden genomen. Hoewel dat juist is, is de consequentie echter dat verhuurders niet (meer) geneigd zullen zijn om huurders te helpen als zij na afloop van de tijdelijke periode nog niet over een nieuwe woonruimte beschikken. In de genoemde uitspraken ging het echter om zeer forse verlengingsperiodes. Ik sluit niet uit dat een kantonrechter anders zou kunnen oordelen indien sprake is van overbrugging van een beperkte periode, bijvoorbeeld als de huurder al een nieuw huurcontract heeft maar die woning nog niet kan betrekken of anders op straat zou komen te staan. Gelet op de uitspraken neemt de verhuurder daarmee echter een risico.

Een mogelijk alternatief zou kunnen zijn dat partijen niet een huurbeëindigingsovereenkomst sluiten, maar een vaststellingsovereenkomst. Een vaststellingsovereenkomst is in principe ook geldig indien de overeenkomst in strijd is met dwingend recht. Voor de kwalificatie (en geldigheid) als vaststellingsovereenkomst is echter vereist dat sprake is van beëindiging of voorkoming van onzekerheid of een geschil. Het is dan ook raadzaam om daarbij rechtshulp in te schakelen.

Geen nieuwe huurprijs bij verlenging van een tijdelijke huurcontract

Aangezien een verhuurder na 1 juli 2024 (behalve met de genoemde uitzonderingsgroepen) niet meer een tijdelijk huurcontract met een nieuwe huurder kan sluiten, kan de verhuurder geneigd zijn om de huurovereenkomst met de zittende huurder na afloop van de tijdelijke duur te verlengen. De huurovereenkomst geldt dan van rechtswege voor onbepaalde tijd.

De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam oordeelde dat indien een tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd, de nieuwe huurovereenkomst van rechtswege wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de huurovereenkomst, waarbij dezelfde (oorspronkelijke) voorwaarden gelden. De kantonrechter oordeelde vervolgens dat de verhuurder en de huurder de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet eenzijdig kunnen wijzigen en dat wijziging van de huurprijs alleen mogelijk is op grond van een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelde dat de nieuwe (door partijen overeengekomen) huurprijs niet geldig was. Daarnaast vernietigde de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding uit de oorspronkelijke huurovereenkomst vanwege het oneerlijke karakter.

Aanvankelijk had ik enige aarzelingen bij de juistheid van dit oordeel van de kantonrechter, omdat partijen in principe vrij zijn om met elkaar nieuwe afspraken te maken over bijvoorbeeld voortzetting van de huur en de huurprijs (contractsvrijheid). Toch denk ik dat de kantonrechter het bij het juiste eind heeft, omdat sprake is van dwingend recht. Indien na afloop van een tijdelijk huurcontract (aansluitend) een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze nieuwe overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst. Er ontstaat dus geen nieuwe huurovereenkomst. De voorwaarden van de oorspronkelijke huurovereenkomst blijven gelden. Dit betekent dus ook dat geen nieuwe huurprijs kan worden overeengekomen.

Indien een verhuurder na afloop van een tijdelijk huurcontract een nieuwe huurprijs wil overeenkomen, zal hij dus een huurcontract moeten sluiten met een nieuwe huurder. Na afschaffing van de tijdelijke huurcontracten per 1 juli 2024 zal dat (in principe) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn. Daarbij dient de verhuurder echter bedacht te zijn op de mogelijke invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 (maar het is twijfelachtig of, indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, die datum gehaald zal worden).