Van Zijl advocatuur

Maximale huurverhoging vrije sector 2023 beperkt tot loonontwikkeling + 1%


In het kort:
  • Huurverhoging voor woningen in de vrije sector in 2023 beperkt tot de hoogte van de loonontwikkeling + 1%
  • Minister doet noodgreep om huurverhoging door hoge inflatie te voorkomen
  • De wetswijziging geldt tot 1 mei 2024
  • Vooralsnog niet meer duidelijkheid over invulling van middenhuur

Maximering huurverhoging tot hoogte van loonontwikkeling + 1%

Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft op 6 oktober 2022 een wetsvoorstel ingediend waarbij de huurprijsverhoging voor woningen in de geliberaliseerde sector in 2023 wordt beperkt tot maximaal de hoogte van de loonontwikkeling + 1%.

De wetswijziging heeft tot gevolg dat wordt afgeweken van de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging van de inflatie + 1%. Indien de loonontwikkeling lager dan de inflatie is, geldt dat de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging gelijk is aan de loonontwikkeling + 1%.

De hoge inflatie sinds november 2021 zou tot gevolg hebben dat de huurprijzen in de vrije sector in 2023 fors zouden kunnen stijgen. Van 1 december 2021 tot 1 september 2022 was de inflatie 8,9% tegen 2,3% van 1 december 2020 tot 1 december 2021. De minister meent te moeten ingrijpen om gematigde huurstijgingen en bescherming van huurders te waarborgen. Het wetsvoorstel is een noodingreep op de wetswijziging per 1 mei 2021, waarbij de maximale huurprijsverhoging in de vrije sector voor de duur van drie jaar was gemaximeerd tot de hoogte van de inflatie +1%.

De beoogde ingangsdatum van het wetsvoorstel is 1 januari 2023. De nieuwe systematiek geldt tot 1 mei 2024. Na 2023 zal de wetswijziging worden geëvalueerd. Voor eventuele verlenging na 1 mei 2024 is een nieuw wetsvoorstel noodzakelijk.

Het wetsvoorstel bestaat uit een wijziging van artikel 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het wetsvoorstel regelt dat het maximale huurverhogingspercentage voor de vrije sector als volgt wordt berekend: “(het gemiddelde van de CAO-loonindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de CAO-loonindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2) waarbij de CAO-loonindexcijfers de cijfers uit de “CAO-loonindex Alle Economische Activiteiten, Cao-lonen per uur inclusief bijzondere beloningen” van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn en de gemiddelde loonindexcijfers worden berekend uit de CAO-loonindexcijfers vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd, vermeerderd met één procentpunt.”.

Kritiek van Raad van State op onduidelijke grondslag

Eerder had de minister voorgesteld dat het maximale huurverhogingspercentage bij ministeriële regeling wordt vastgesteld. Dat leidde tot kritiek van de Raad van State, omdat de grondslag van de maximale huurverhoging onduidelijk zou blijven. Door de vaststelling van de maximale huurverhoging aan de minister over te laten, zou geen sprake zijn van een waarborg om te verzekeren dat een evenwichtige belangenafweging plaatsvindt en dat de hoogte van de maximale huurprijsverhoging voldoet aan de eisen van noodzakelijkheid en proportionaliteit. Na deze kritiek is in het nieuwe wetsvoorstel opgenomen dat de loonontwikkeling (+1%) als grondslag wordt gehanteerd.

Commentaar op wetsvoorstel

In de toelichting schrijft de minister dat de gemiddelde loonontwikkeling "op de lange termijn gelijke tred met de gemiddelde inflatie" houdt en dat een koppeling aan de loonontwikkeling (+ 1%) daarmee - in de ogen van het kabinet - een alternatief is dat het dichtst bij de bestaande maximering van inflatie (+ 1%) blijft.

De stelling van de minister dat de inflatie op de lange termijn op gelijke wijze wordt meegenomen in de loonontwikkeling lijkt mij niet correct. Dat zou betekenen dat op voorhand vast staat dat de lonen (volledig) meestijgen met de inflatie (en dat daling van de koopkracht niet zou bestaan?). Indien de lonen in de toekomst meer zouden stijgen dan de inflatie heeft de nieuwe systematiek bovendien tot gevolg dat de huurverhoging niet bestaat uit de (hogere) loonontwikkeling (+1%), maar uit de (lagere) inflatie (+1%). Op grond van het wetsvoorstel bestaat de maximale huurverhoging immers uit de laagste stijging van (a) de inflatie of (b) de loonontwikkeling. De huurverhoging blijft dan dus altijd achter.

Minister legt de rekening van de inflatie bij de verhuurder

Feit is dat de minister ervoor kiest om de huurder te beschermen tegen forse huurverhogingen en de rekening daarvan bij de verhuurder neerlegt. De verhuurder wordt op zijn beurt geconfronteerd met stijging van bouw- en onderhoudskosten. De bouw van nieuwe huurwoningen komt daarmee verder onder de druk te staan. De minister gaat desondanks niet in op de gevolgen van de wetswijziging op de investeringscapaciteit.

Middenhuur

Inmiddels is duidelijk dat de fundamentele herziening van de regelgeving voor huurprijzen van woonruimte vorm zal krijgen door invoering van middenhuur. In de toelichting op het wetsvoorstel herhaalt de minister dat op dit moment nog niet is besloten over de invulling van de regulering van het middenhuursegment. De invoering van een middenhuursegment lijkt in feite neer te komen op het optrekken van de liberalisatiegrens, maar de details zijn nog onduidelijk. Ook een bredere herziening van het woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntenstelsel, wordt genoemd. Onlangs werd bekend dat de minister van plan zou zijn om de bovengrens voor gereguleerde huurwoningen naar circa € 1.000,- te verhogen.


Contact

Van Zijl advocatuur