Bevoegdheid tot onderverhuur en ingebruikgeving
Op basis van de algemene bepalingen geldt het uitgangspunt dat een huurder bevoegd is het gehuurde (geheel of gedeeltelijk) aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben [artikel 7:221 BW]. Voor woonruimte geldt dat een huurder niet bevoegd het gehuurde (geheel of gedeeltelijk) aan een ander in gebruik te geven [artikel 7:244 BW]. Indien de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is de huurder bevoegd een gedeelte van de woning gebruik te geven aan een ander. Dit betreft echter regelend recht, zodat in de huurovereenkomst (zoals in de praktijk vaak het geval is) kan worden overeengekomen dat de huurder niet bevoegd is tot (gedeeltelijke) ingebruikgeving aan een ander.
Bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte
Indien de huurovereenkomst tussen een (hoofd)verhuurder en een (hoofd)huurder eindigt, kan de (hoofd)huurder in principe niet meer het huurgenot aan een onderhuurder verstrekken. De wet biedt op dit punt bescherming aan de onderhuurder van zelfstandige woonruimte. Indien de onderhuurder van een zelfstandige woning zijn hoofdverblijf in de huurwoning heeft, wordt de huurovereenkomst voortgezet door de (hoofd)verhuurder indien de huur tussen huurder en verhuurder eindigt [artikel 7:269 lid 1 BW]. De verhuurder treedt in de positie van de (voormalige) onderverhuurder, zodat de afspraken uit de onderhuurovereenkomst van toepassing blijven. Het is niet relevant of de onderverhuur met toestemming van de (hoofd)verhuurder (of in strijd met een onderverhuurverbod) plaatsvindt. De onbevoegde huurder kan echter wel aansprakelijk zijn voor schade jegens de verhuurder.
Vordering tot beëindiging van de onderhuur
De (hoofd)verhuurder kan binnen zes maanden nadat de onderverhuur is ingegaan een vordering instellen tot beëindiging van de (voortgezette) huurovereenkomst. Die termijn gaat lopen vanaf de datum waarop de huurovereenkomst is opgezegd of, in geval van ontbinding, vanaf de datum dat de ontbinding onherroepelijk is geworden. Voorafgaand aan het onherroepelijk worden van de ontbinding kan de verhuurder een voorwaardelijke vordering tot beëindiging instellen.
De vordering kan uitsluitend worden toegewezen op de gronden zoals in de wet genoemd [artikel 7:269 lid 2 BW], namelijk onvoldoende financiële waarborg, kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen (misbruik), belangenafweging en het ontbreken van een huisvestingsverordening (indien van toepassing).
Toepasselijkheid
De bescherming van de onderhuurder is alleen van toepassing op zelfstandige woonruimte. De huurder van onzelfstandige woonruimte wordt niet beschermd omdat dit een te grote inbreuk zou maken op de mogelijkheid van de verhuurder om de woning te gebruiken (al dan niet voor verhuur). De nieuwe gebruiker zou dan worden opgezadeld met een onderhuurder die hij niet zelf heeft gekozen. Daarnaast is vereist dat de onderhuurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Tot slot wordt een gebruiker die geen huurder is (en dus geen tegenprestatie voldoet) niet beschermd.
Voor de toepasselijkheid is voorts vereist dat het wettelijke huurregime van woonruimte van toepassing is op de hoofdhuur [ECLI:NL:HR:1994:ZC1244 (AHAM/Malherbe)]. Dat is bijvoorbeeld niet geval indien sprake is van de korteduuruitzondering, een afhankelijke (bedrijfs)woning [ECLI:NL:HR:1982:AG4467 (Tolsma/Rens)], een (eigenlijke) dienstwoning, als een ander huurregime van toepassing is op de woonruimte of als de huurregels buiten toepassing blijven bij een gemengde overeenkomst (die niet kan worden gesplitst), zoals bij een zorgwoning. Ook bij verhuur op grond van de Leegstandswet geldt geen bescherming van de onderhuurder [artikel 15 lid 1 laatste zin Leegstandswet].
De bescherming is evenmin van toepassing als sprake is van onvolwaardige contractoverdracht (doordat de verhuurder niet heeft ingestemd) of pseudo-onderverhuur, waarbij is bedoeld om de onderhuurder in de positie van de huurder te stellen zonder dat de huurder feitelijk als verhuurder optreedt.