Bij het BHW zijn drie verschillende woningwaarderingsstelsels opgenomen op basis waarvan de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijzen plaatsvindt, namelijk voor zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte en woonwagens en standplaatsen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt in de praktijk vaak aangeduid als het puntenstelsel. Daarbij worden punten toegekend op basis van de kwaliteit/eigenschappen van de woning.
Monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten worden sinds 1 juli 2013 gewaardeerd met 50 extra punten. Dit geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. In de praktijk betekent dit dat de huurprijzen vrijwel altijd geliberaliseerd zijn. Daarnaast wordt een toeslag van 15% van de maximale huurprijsgrens toegekend aan vóór 1945 gebouwde zelfstandige en onzelfstandige woonruimten die deel uitmaken van beschermde dorps- en stadsgezichten, omdat de verhuurder kosten moet maken voor de instandhouding van de monumentale waarde.
Zelfstandige woonruimte
Voor de toekenning van punten voor zelfstandige woonruimte is onder meer van belang de oppervlakte, de energieprestatie, de verwarming, de keuken (en voorzieningen), het sanitair en de (eigen) buitenruimten.
Sinds 1 oktober 2015 is voor zelfstandige woonruimte de WOZ-waarde in de beoordeling betrokken, maar sinds 1 mei 2022 is de invloed van de WOZ-waarde beperkt door invoering van de zogenaamde WOZ-cap, waarbij de punten voor de WOZ-waarde zijn gemaximeerd tot 33% van het puntentotaal van de woning. De WOZ-cap is alleen van toepassing op woningen die na 1 mei 2022 zijn verhuurd en geldt niet voor woningen met maximaal 141 punten en de zogenaamde Corop-woningen. De WOZ-waarde kan problematisch zijn, omdat huurders ook bezwaar kunnen aantekenen tegen de WOZ-beschikking of indien een WOZ-waarde ontbreekt bij aanvang van de huur. De Hoge Raad heeft beslist dat in dergelijke gevallen op een andere manier de waarde van de woning moet worden bepaald [ECLI:NL:HR:2022:633]. Per 1 oktober 2016 is het WWS tijdelijk aangepast om woningen in het middensegment te stimuleren door toekenning van extra punten voor verschillende factoren (zoals in de regio Utrecht en Amsterdam en gerenoveerde woningen tussen 2015 en 2019).
Daarnaast is de energieprestatie van belang voor de puntentelling. De energieprestatie is in de loop van de tijd op verschillende manieren vastgesteld (energielabel, Energie Prestatie Coëfficiënt, NTA 8800, etc.) en is afhankelijk van de grootte van de woning. Een vastgestelde energieprestatie heeft een geldigheid van tien jaar. De Hoge Raad heeft beslist dat de energieprestatie bij het aangaan van de huur niet hoeft vast te staan en, zo nodig, later kan worden vastgesteld, mits de gegevens beschikbaar zijn bij de toetsing door de huurcommissie of kantonrechter, en dat als de energieprestatie na de ingang van de huur is opgenomen, bij de toetsing moet worden nagegaan of die gegevens bij de ingang van de huur juist waren [ECLI:NL:HR:2023:1005].
Het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte geldt ook voor onvrije woningen. Een onvrije woning wordt immers als zelfstandige woonruimte aangemerkt. Een onvrije woning is een woning met eigen voorzieningen, maar de verschillende vertrekken zitten niet achter een eigen toegang, maar zijn te bereiken via een gemeenschappelijke ‘verkeersruimte’, zoals hal of overloop.
Onzelfstandige woonruimte
Voor onzelfstandige woonruimte worden punten toegekend aan de oppervlakte, verwarming, kookgelegenheid en sanitair. Ook kan sprake zijn van aftrek. Opmerkelijk is dat de locatie of de waarde van de woning niet tot uitdrukking komt in het puntentotaal.