Het wettelijke systeem maakt een onderscheid tussen woningen met gereguleerde huurprijzen en woningen met geliberaliseerde huurprijzen. Op woningen met een geliberaliseerde huurprijs zijn de wettelijke regels maar zeer beperkt van toepassing.
De wettelijke regels over gereguleerde huurprijzen omvatten toetsing van de aanvangsprijs, de jaarlijkse huurverhoging, waaronder een inkomensafhankelijke huurverhoging, huurverhoging na ingrijpende verbeteringen en huurprijsverlaging.
Het uitgangspunt is dat partijen vrij zijn om een huurprijs overeen te komen. De huurder heeft echter twee mogelijkheden om tot verlaging van de huurprijs te komen door:
een verzoek tot huurprijsverlaging bij de huurcommissie en/of de kantonrechter [artikel 7:250 lid 4 BW], of
beoordeling van de aanvangshuurprijs [artikel 7:249 BW].
Daarnaast is tijdelijke verlaging van de huurprijs mogelijk bij gebreken [artikel 7:257 lid 2 BW].
De verhuurder kan de huurprijs jaarlijks verhogen [artikel 7:250 BW]. Daarnaast kan de verhuurder een verhoging van de huurprijs afdwingen na ingrijpende verbeteringen [artikel 7:255 BW]. Andere mogelijkheden heeft de verhuurder niet.
Geliberaliseerd segment
Op een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs zijn de wettelijke bepalingen over huurprijzen en andere vergoedingen (onderafdeling 7.5.2 BW) niet van toepassing, behalve de onderstaande bepalingen:
- artikel 7:248 leden 3 en 4 BW: de regels over de (gedeeltelijke) nietigheid van bedingen die de maximale huurverhoging op basis van een huurprijsverhogingsbeding overstijgen (lid 3) en de mogelijkheid om die huurverhoging door de huurcommissie te laten toetsen (lid 4);
- artikel 7:249 BW: de regels over toetsing van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie;
- artikel 7:251 BW: de regel dat maximaal één (reguliere) huurprijsverhoging per jaar;
- artikel 7:255a BW: de regels over wijziging van de huurprijs bij (ingrijpende) verbeteringen en toetsing door de huurcommissie;
- artikel 7:259 BW: de regels over de afrekening van nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten;
- artikel 7:261 lid 1 BW: de regels over verhoging van het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter;
- artikel 7:261b BW: de regels over de waarborgsom;
- artikel
7:262 BW: de regel dat een uitspraak van de huurcommissie wordt
beschouwd als een overeengekomen afspraak tussen partijen, tenzij binnen
acht weken een vordering wordt ingesteld bij de kantonrechter;
artikel 7:264 BW: de regels over bedingen met een niet-redelijk voordeel.
De liberalisatiegrens
De
liberalisatiegrens wordt jaarlijks per 1 januari aangepast aan de
huurtoeslaggrens [artikel 3 UHW in samenhang met artikel 2 BHW en
artikel 13 lid 1 sub a Wet op de Huurtoeslag]. Per 1 januari 2024 is de
liberalisatiegrens € 879,66. Bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen
woonruimte zijn tabellen opgenomen waarin bij ieder puntenaantal een
bedrag is toegekend. Deze bedragen worden jaarlijks per 1 juli
gewijzigd. Per 1 januari 2024 zijn minimaal 148 punten nodig voor een
geliberaliseerde huurprijs.