Bibliotheek

De ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder kan uitsluitend door de rechter geschieden.

Iedere tekortkoming kan leiden tot ontbinding van een overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis dit niet rechtvaardigt [artikel 6:265 BW]. Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding [ECLI:NL:HR:2018:1810, WR 2018/143 (tenzij-beslissing)]. De huurder moet dus gemotiveerd een beroep doen op deze uitzondering, waarbij de specifieke omstandigheden en betrokken belangen worden meegenomen. De rechter onderzoekt deze vraag in principe niet ambtshalve, behalve in verstekzaken.

Bij de toepassing van de tenzij-bepaling zijn alle omstandigheden van belang, zoals de betaling van achterstallige bedragen, de aard van de overeenkomst en de tekortkoming, het onbewust zijn van de tekortkoming en minder bezwaarlijke oplossingen. Ook het belang van de verhuurder en huurder speelt een rol, bijvoorbeeld bij sociale huurwoningen ook het belang van de verhuurder om te kunnen verhuren aan personen die recht hebben op een sociale huurwoning.

Toerekenbaarheid van de wanprestatie is geen vereiste van ontbinding, maar het ontbreken van wetenschap of schuld kan wel meewegen bij de beoordeling van de ontbinding.

Voorwaardelijke ontbinding is mogelijk, bijvoorbeeld bij gedragsaanwijzingen of andere voorwaarden.

Als kinderen door een ontruiming kunnen worden getroffen, moet een rechter op grond van het Verdrag inzake de rechten van het kind (IVRK) ambtshalve onderzoeken of de kinderen door de ontruiming in een (acute) noodsituatie zullen belanden.

Bij huurachterstanden zijn verhuurders op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening verplicht om een melding te maken bij de gemeente. Indien de verhuurder dat niet doet, kan de rechter deze omstandigheid betrekken bij de beoordeling van de ontbinding.