Ontruimingsbescherming
De huurder van een gebouwde onroerende zaak, die geen woonruimte of bedrijfsruimte betreft, geniet ontruimingsbescherming. Daartoe kan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoek indienen tot verlenging van de ontruimingstermijn [artikel 7:230a lid 1 BW]. Binnen de eerste twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, kan de huurder niet worden gedwongen tot ontruiming en de indiening van het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist [artikel 7:230a lid 3 BW]. De ontruimingsbescherming geldt niet indien de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen [artikel 7:230a lid 2 BW]. Ook afstand van recht of rechtsverwerking kunnen aan een beroep op ontruimingsbescherming in de weg staan.
De aanzegging tot ontruiming moet schriftelijk en ondubbelzinnig worden gedaan. Het moment van aanzegging van de ontruiming (en dus niet de einddatum van de huurovereenkomst) is beslissend voor het moment waarop de ontruimingsbescherming (en daarmee de termijn voor indiening van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn) ingaat. De huurder hoeft niet te wachten tot het eindigen van de huurovereenkomst (maar zal dat doorgaans wel doen om tijdwinst te verkrijgen). De huurder kan het verzoek ook indienen als hij al heeft ontruimd (maar dit kan vervolgens wel worden betrokken in de belangenafweging). Indien het verlengingsverzoek niet tijdig wordt ingediend, wordt de huurder niet-ontvankelijk verklaard. Dit levert echter geen titel op voor ontruiming (anders dan bij afwijzing van een verzoek).
Het verlengingsverzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder [artikel 7:230a lid 4 BW]. Het betreft een open belangenafweging. Indien de verhuurder echter aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt, wordt het verzoek afgewezen. Ook als de huurder reeds is veroordeeld tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen, wordt het verzoek afgewezen omdat de huurder dan überhaupt geen recht heeft op ontruimingsbescherming en de rechter dus niet toekomt aan een belangenafweging. De verhuurder kan de huurder dus de pas afsnijden door een vonnis tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen te verkrijgen.
Indien een verzoek wordt afgewezen, wordt de ontruimingsdatum vastgesteld en verkrijgt de verhuurder een titel tot ontruiming [artikel 7:230a lid 7 BW].
Tegen beslissingen op het verlengingsverzoek staat geen hoger beroep open [artikel 7:230a lid 8 BW]. Dit appelverbod kan echter worden verbroken indien de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten en indien een fundamenteel rechtsbeginsel is geschonden. Tegen deze voorvragen staat dus altijd hoger beroep open. Andere grieven dan over de kwalificatie (of fundamentele rechtsbeginselen) zijn dus niet-ontvankelijk. Het hoger beroep heeft schorsende werking. Daarom heeft de verhuurder belang om in eerste aanleg bij wege van zelfstandig tegenverzoek de kantonrechter te verzoeken om de afwijzende beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een verhuurder kan de kantonrechter ook verzoeken om het verlengingsverzoek af te wijzen en een latere ontruimingsdatum vast te stellen teneinde te voorkomen dat de huurder een tweede verlengingsverzoek indient. Bij verlenging kan de huurder tot tweemaal een nieuw verlengingsverzoek indienen. De einddatum van de huurovereenkomst is beslissend voor de indiening van een tweede verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Ook indien hoger beroep aanhangig is, dient een tweede verlengingsverzoek, zo nodig voorwaardelijk, tijdig te worden ingesteld.
Het verlengingsverzoek kan voorwaardelijk worden gedaan, bijvoorbeeld indien de rechtsgeldigheid van de opzegging of de kwalificatie van het gehuurde ter discussie staat, zodat eerst over die voorvragen dient te worden beslist voordat het verlengingsverzoek wordt behandeld. In zulke gevallen verzoekt de huurder doorgaans primair om niet-ontvankelijk te worden verklaard. Een rechter dient het voorwaardelijke verzoek in beginsel te respecteren, bijvoorbeeld indien de huurder in een dagvaardingsprocedure vorderingen heeft ingesteld. De verhuurder kan middels indiening van een zelfstandig (tegen)verzoek een onvoorwaardelijke beslissing verzoeken. Daarbij is van belang dat de kwalificatievraag ook in een verzoekschriftprocedure aan de orde kan worden gesteld (en dat zelfs een verklaring voor recht in een verzoekschriftprocedure mogelijk is, mits het verzoek blijft binnen de grenzen van artikel 7:230a BW en is beperkt tot de vaststelling van de rechtsverhouding in kwestie en dat een beslissing op grond van artikel 7:230a BW gezag van gewijsde toekomt).
Problematisch is dat in de wet per abuis is opgenomen dat het verzoek tot verlenging moet worden ingediend uiterlijk een maand na het eindigen van de overeenkomst (aangezien was bedoeld: na het tijdstip waartegen de ontruiming was aangezegd). Indien in het geheel geen ontruimingsaanzegging is gedaan, zal een huurder (bij twijfel) na verloop van een jaar na het eindigen van de huur een eerste én (voorwaardelijk) tweede verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen. Echter ligt het meer voor hand om in zo’n geval aan te nemen dat de huur met goedvinden van de verhuurder is voortgezet [artikel 7:230 BW].
Partijen kunnen niet overeenkomen dat zij afwijken van artikel 7:230a BW [artikel 7:230a lid 9 BW].
Contractuele toepassing van het huurregime voor bedrijfsruimte op overige ruimte:
Huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat het wettelijke huurregime voor bedrijfsruimte van toepassing is op de huur van overige ruimte. Dat heeft echter niet tot gevolg dat sprake is bedrijfsruimte, maar slechts dat de toepassing van de wettelijke regels contractueel is overeengekomen. Een belangrijke consequentie is dat hierdoor geen sprake is van semi-dwingend recht. Evers stelt dat een afwijking van de wettelijke regeling die niet is goedgekeurd op de voet van art. 7:291 lid 2 BW vernietigbaar zal zijn. Rossel en Heisterkamp stellen dat partijen niet de macht hebben een wettelijke regeling in hun relatie van semi-dwingend recht te verklaren en een rechterlijke toetsingsbevoegdheid in het leven te roepen.
Als partijen beogen artikel 7:230a buiten toepassing te verklaren door overeen te komen dat de wettelijke regeling voor bedrijfsruimte van toepassing is, zal de huurder zo’n bepaling kunnen vernietigen, omdat de wet bepaalt dat niet kan worden afgeweken van artikel 7:230a BW [artikel 7:230a lid 9 BW]. Wel kan een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als de huurder een beroep heeft gedaan op huurbescherming.
Het feit dat partijen een modelcontract met algemene bepalingen voor bedrijfsruimte hebben gebruikt, is onvoldoende om aan te nemen dat zij hebben beoogd om de gehele wettelijke regeling van bedrijfsruimte van toepassing te laten zijn [WR 2011/161 en WR 2008/71].