Bibliotheek

De wet bevat voor woonruimte en bedrijfsruimte uitgebreide regelingen voor opzegging door de verhuurder. Voor 230a-ruimte geldt geen specifieke regeling over opzegging, maar slechts de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. Men kan zich evenwel afvragen of de huurder nadere bescherming behoeft tegen een (te) korte opzegtermijn, omdat een korte opzegtermijn kan worden meegewogen bij de belangenafweging van art. 7:230a lid 4 BW.

Voor de huur van overige zaken geldt geen wettelijke bescherming tegen opzegging. De wet voorziet echter in een regeling omtrent de opzegbaarheid van (alle) huurovereenkomsten middels de hoofdregel van art. 7:228 BW, waaruit volgt dat een huur voor bepaalde tijd zonder opzegging eindigt (lid 1) en een huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging (lid 2).

Tot de invoering van art. 7:228 BW in 2003 kende de wet een dergelijke regeling niet. De vraag of ongeregelde huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd opzegbaar waren, werd beantwoord aan de hand van de eisen van de redelijkheid en billijkheid en de omstandigheden van het geval. Het uitgangspunt was dat voor opzegging een voldoende zwaarwegende grond was vereist. Dit kon in de praktijk tot rechtsonzekerheid leiden.

Ook na de invoering van art. 7:228 BW werd deze wetsbepaling veelal uitgelegd conform die maatstaf. Pas sinds het arrest van HR Gemeente De Ronde Venen/SNU en Stedin heeft een omkering plaatsgevonden in de zin dat als uitgangspunt geldt dat opzegging van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd in beginsel mogelijk is, tenzij sprake is van een zwaarwegende grond. Dit uitgangspunt is in lijn met art. 7:228 lid 2 BW. De nadruk is komen te liggen op de voorwaarden waaronder is opgezegd, waaronder met name het inachtnemen van een bepaalde opzegtermijn en het aanbod tot betalen van (schade)vergoeding.

In het arrest HR Goglio/SMQ heeft de Hoge Raad overwogen dat deze nadere eisen ook aan de opzegging kunnen worden gesteld indien de wet of overeenkomst voorziet in een regeling van de opzegging, mits de wet en overeenkomst daarvoor ruimte laten. Het ligt op de was van de huurder om te stellen en bewijzen dat sprake is van een dergelijke leemte.

Onduidelijk is nog of de regels uit HR Goglio/SMQ van toepassing zijn op een duurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat geen principieel verschil bestaat tussen een overeenkomst voor onbepaalde tijd en een overeenkomst die zonder opzegging steeds voor bepaalde tijd wordt verlengd. In beide gevallen is immers opzegging vereist. In feite is sprake van onbepaalde voortzettingen en de einddatum staat vooraf niet vast. Ook in dat geval verkeert de huurder in onzekerheid of en wanneer hij met een opzegging wordt geconfronteerd. Deze situatie lijkt feitelijk meer op het tweede lid dan het eerste lid van art. 7:228 BW. Lid 1 betreft de situatie dat de einddatum bij het aangaan van de overeenkomst reeds vaststaat, zodat (daarom) geen opzegging vereist is. De rechtsregels uit HR Goglio/SMQ zouden daarom ook kunnen worden toegepast op overeenkomsten die zonder opzegging steeds voor bepaalde tijd worden verlengd. Bij de beoordeling kunnen de duur van de overeengekomen verlengingstermijnen alsmede het aantal verlengingen als gezichtspunten dienen.

Toepassing van de rechtsregels HR Goglio/SMQ op een (tussentijdse) opzegging vóór afloop van een bepaalde tijd ligt echter niet voor de hand, omdat dit teveel afbreuk zou doen aan de rechtszekerheid en het beginsel van het gegeven woord (pacta sunt servanda).  Uitzonderingen daarop dienen te worden opgelost via het leerstuk (en het vereiste) van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW).

Aldus is verdedigbaar dat voor toepassing van de rechtsregels uit HR Goglio/SMQ niet beslissend moet zijn of sprake is van een overeengekomen duur voor onbepaalde tijd (of bepaalde tijd), maar de vraag of een opzegging noodzakelijk is om de overeenkomst te beëindigen (althans stilzwijgende verlengingen te voorkomen). De voornoemde rechtsregels stellen immers eisen aan de opzegging en niet zozeer aan de (onbepaalde of bepaalde) duur van de overeenkomst.