Nadere huurprijsvaststelling na bepaalde tijd (sub a) en nadere huurprijsvaststelling na telkens vijf jaar (sub b)
In twee situaties is de rechter bevoegd de huurprijs nader vast te stellen: (a) indien de overeenkomst bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur of (b) in alle andere gevallen, wanneer minstens vijf jaar is verstreken na de ingang van de laatste huurprijsvaststelling [als datum geldt dan de dag waarop de door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd] [artikel 7:303 lid 1 BW].
Bij een initiële huurtermijn van vijf jaar of meer bestaat de bevoegdheid tot huurprijsherziening na bepaalde tijd. Met ‘bepaalde tijd’ wordt de initiële huurtermijn bedoeld [ECLI:NL:HR:1989:AC1681 (Laurens/Koster)]. Dat is de initiële huurtermijn van vijf jaar (op grond van de wet of overeenkomst) of een langere initiële huurtermijn (op grond van de overeenkomst) van bijvoorbeeld zes jaar of langer dan tien jaar. Indien een initiële huurtermijn van 25 jaar is overeengekomen, bestaat de bevoegdheid tot huurprijsherziening dus pas na ommekomst van die periode, ook indien tussentijdse beëindiging (breakopties) door de huurder mogelijk is [ECLI:NL:GHARN:2008:BH7017 (Carpetright)]. In het geval dat een initiële huurtermijn van zes jaar op grond van de wet wordt verlengd met vier jaar, geldt dat na vijf jaar een nieuwe huurprijs kan worden vastgesteld (sub b).
De bevoegdheid tot huurprijsherziening bestaat ook na ommekomst van een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar [artikel 7:301 BW] (aangezien artikel 7:303 BW niet is uitgezonderd in artikel 7:301 lid 2 BW). Na ommekomst van de ‘proefperiode’ bestaat dus een bevoegdheid tot nadere huurprijsherziening.
Op een huurovereenkomst die op grond van de wet voor meer dan twee maar minder dan vijf jaar geldt, is een huurprijsherziening na vijf jaar mogelijk (sub b). Ook indien de huurovereenkomst na aanvang of na verlenging voor onbepaalde tijd geldt, is een huurprijsherziening na vijf jaar mogelijk (sub b). Als een huurovereenkomst is gesloten en partijen vervolgens een nieuwe huurprijs overeenkomen, is een huurprijsherziening na vijf jaar mogelijk (sub b).
Indien partijen voorafgaand aan een verlengingsperiode een nieuwe huurprijs overeengekomen, geldt die overeengekomen huurprijs voor de gehele verlengingsperiode, ook indien die periode langer is dan vijf jaar [ECLI:NL:HR:1996:ZC1996 (Kraassenberg/Manfield)]. De overeengekomen huurprijs geldt dan dus voor de overeengekomen duur (sub a).
Voor rechterlijke tussenkomst is pas plaats na de initiële huurtermijn van in beginsel vijf jaar (tenzij een langere initiële huurtermijn is overeengekomen). Een contractuele uitsluiting van die bevoegdheid is niet mogelijk (althans vernietigbaar). Indien partijen na initiële huurtermijn afspraken maken over een nadere huurprijs voor de verlengingsperiode is gedurende die periode geen plaats meer voor rechterlijke huurprijsvaststelling. [ECLI:NL:HR:1993:ZC1109 (Marie Claire/Struycken)].
Voordat een nadere vaststelling van de huurprijs gevorderd kan worden, dient steeds minimaal vijf jaar te zijn verstreken. Indien een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt, kan een nadere huurprijsvaststelling ook tussentijds plaatsvinden, indien minstens vijf jaar is verstreken na de laatste huurprijsvaststelling. Dat is ook mogelijk op een moment tussen twee verlengingsperiodes [ECLI:NL:HR:1996:ZC2149 (Vondelstraat/Kosterman)].
Wanneer is sprake van een nieuwe vaststelling van de huurprijs door partijen?
Van een door partijen nader vastgestelde huurprijs is sprake indien de nadere huurprijsvaststelling niet van verwaarloosbare betekenis is. Daarvan is bij een indexatie geen sprake. Als partijen een uitbreiding van de bedrijfsruimte met een terras en een bestemmingswijziging van een bovengelegen woning overeenkomen en daarbij een huurprijsverhoging van circa 11% overeenkomen, is geen sprake van ‘verwaarloosbare betekenis’, zodat vervolgens vijf jaar moet worden gewacht tot huurprijsherziening door de rechter [ECLI:NL:HR:2008:BB5923 (Borst/Kamphuis)].
Bij de vraag of wanneer een huurprijsherziening mogelijk is nadat partijen over een nieuwe huurprijs afspraken hebben gemaakt, zijn ook de partijbedoelingen relevant, met name de bedoeling van partijen om een nieuwe algehele huurprijs vast te stellen (maar ook de afspraak om de huurprijs (bewust) op hetzelfde niveau te laten). Bij een huurprijsaanpassing bij een uitbreiding van het gehuurde is relevant of de oorspronkelijke huurprijs ter discussie is gesteld (of niet).
Indexeringsclausules
Bij de vaststelling van de nadere huurprijs kan de rechter een indexeringsclausule opnemen, ook indien die niet aanvankelijk tussen partijen was overeengekomen [ECLI:NL:HR:1981:AG4231 (Etam/Neeter)].