Opzegdatum, opzegtermijn en vorm
Een opzegging kan alleen worden gedaan tegen het einde van een (bepaalde) huurtermijn of, indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt, tegen ieder tijdstip. De opzegtermijn is minimaal een jaar en moet geschieden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot [artikel 7:293 BW en artikel 7:300 BW]. In principe zijn rechtshandelingen nietig indien zij in strijd zijn met een wettelijk voorschrift [artikel 3:39 BW], maar indien vaststaat dat de opzegging de wederpartij heeft bereikt, wordt uitgegaan van een rechtsgeldige opzegging. Dat geldt ook voor een mondelinge opzegging, maar de instemming door de huurder moet wel steeds schriftelijk. Het gaat erom dat de opzegging ondubbelzinnig is. Indien een wederpartij duidelijk is dat de huur door de ander is opgezegd, wordt een beroep op een vormvoorschrift geacht te zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Een mondelinge opzegging is vaak een bewijsprobleem [ECLI:NL:GHARL:2018:7930].
In afwijking van de hoofdregel [artikel 7:229 BW] moeten de erfgenamen van de huurder, indien zij niet bevoegd zijn de bedrijfsruimte aan een ander in gebruik te geven, een opzegtermijn van minimaal zes maanden in acht nemen [artikel 7:302 BW]. Voor het overige geldt de hoofdregel.
Conversie van een nietige opzegging
Een nietige opzegging kan worden geconverteerd in een geldige opzegging [artikel 3:42 BW]. De rechter moet ambtshalve onderzoeken of een ongeldige opzegging dient te worden geconverteerd in een geldige opzegging, waarbij gekeken moet worden of conversie in een rechtsgeldige opzegging onredelijk zou zijn jegens de opgezegde partij. Conversie van een opzegging zonder opzeggingsgronden is niet mogelijk. Conversie van een te korte opzegtermijn is niet nodig indien de opzegbrief vermeldt dat de opzegging “althans tegen de eerste daarvoor in aanmerking komende datum” wordt gedaan [ECLI:NL:PHR:2022:1038].
Opzegging door de verhuurder, vermelding van de opzeggronden en vaststelling van de beëindiging van de huurovereenkomst
Ondanks de opzegging van de verhuurder blijft de huurovereenkomst van kracht, tenzij de huurder schriftelijk instemt met de opzegging [artikel 7:295 lid 1 BW en artikel 7:300 lid 3 BW]. De huurovereenkomst eindigt pas nadat het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst door de rechter (onherroepelijk) vastgesteld. Daartoe dient de verhuurder een vordering bij de rechter in te stellen. De vordering hoeft niet binnen een bepaalde termijn te worden ingesteld en kan ook worden ingesteld na de datum waartegen was opgezegd. De vordering kan ook worden ingesteld voordat de termijn van zes weken, waarbinnen de huurder schriftelijk met de opzegging kan instemmen, is verstreken, maar de verhuurder loopt dan het risico dat hij wordt veroordeeld in de proceskosten indien de huurder binnen de termijn instemt.
De opzegging door de verhuurder moet de opzeggronden vermelden [artikel 7:294 BW en artikel 7:300 lid 3 BW]. De beëindiging kan alleen worden gevorderd op de gronden die in de opzegbrief zijn vermeld, maar de opzegbrief hoeft niet de exacte terminologie van de wettelijke opzeggronden te bevatten. De argumenten voor de opzeggrond mogen ook later worden ingevuld, mits geen sprake is van een nieuwe opzeggrond. Het gaat erom dat de huurder (zo nodig door middel van uitleg) duidelijk is op welke grond de huur is opgezegd. Dat kan ook blijken uit andere (eventueel latere) correspondentie of omstandigheden [ECLI:NL:GHLEE:2012:BV0693]. Een opzegging zonder vermelding van enige grond is echter nietig. De opzegging (inclusief de opzeggrond) wordt beoordeeld naar het moment van de uitspraak.
Een gedane opzegging door de verhuurder kan door hem worden ingetrokken, mits de huurder nog niet schriftelijk heeft ingestemd. De huurder is (ook op een later moment) bevoegd om alsnog in te stemmen met een opzegging, mits de opzegging niet was ingetrokken.
Beëindiging op basis van opzeggronden
De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op basis van de opzeggronden die in de wet zijn vermeld. Welke opzeggronden de verhuurder ten dienste staan, is afhankelijk van de huurtermijn.
Na de eerste huurtermijn van vijf jaar kan de verhuurder opzeggen indien bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt of indien sprake is van dringend eigen gebruik, waaronder renovatie. Indien een langere initiële huurtermijn is overeengekomen, gelden deze opzeggronden na die langere termijn.
Na tien jaar kan de verhuurder ook opzeggen indien een huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of indien sprake is van verwezenlijking van een bestemmingsplan.
Indien de rechter heeft vastgesteld dat aan het wettelijk criterium is voldaan moet de beëindigingsvordering worden toegewezen.Voor een afweging van (andere) belangen is dan geen plaats.
Daarnaast kan ook een belangenafweging na tien jaar tot beëindiging van de huur leiden. Bij afwijzing van de beëindigingsvordering wegens dringend eigen gebruik na de tweede termijn van vijf jaar moet de rechter ambtshalve de vordering beoordelen op grond van de redelijke belangenafweging [ECLI:NL:HR:1993:ZC0954 (De Waard/Hallewas)].
Uitvoerbaarheid bij voorraad bij een kennelijk ongegrond verweer
Als uitgangspunt heeft (in afwijking van art. 233 Rv) te gelden dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft na de dag waartegen rechtsgeldig door de verhuurder is opgezegd, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder (in de zin van art. 7:295 lid 2 BW), tenzij de huurder na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd (art. 7:295 lid 1 BW). De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder zijn belang bij een beslissing in hoger beroep feitelijk verliest (en alleen nog aanspraak zou kunnen maken op schadevergoeding).
Indien het verweer van de huurder echter als ‘kennelijk ongegrond’ wordt aangemerkt, kan een beëindigingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden [artikel 7:295 lid 1 BW].
Voor de aanmerking van een ‘kennelijk ongegrond verweer’ wordt aangeknoopt bij misbruik van de bevoegdheid. Dat kan het geval zijn indien sprake is van een dermate grote onevenwichtigheid dat de belangen van de verhuurder bij een spoedige ontruiming zo evident veel zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, dat de huurder in redelijkheid een (kansloze) procedure niet mag rekken. In de rechtspraak lijkt de toewijzing van de vordering te zijn beperkt tot uitzonderingsgevallen bij renovatieprojecten en de verwezenlijking van een bestemmingsplan, indien het bestemmingsplan onherroepelijk vaststaat en de belangen van partijen onevenredig worden geschaad.
Afwijzing van de beëindigingsvordering
Indien een beëindigingsvordering van de verhuurder is afgewezen, kan de huurovereenkomst (indien de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt) niet opnieuw worden opgezegd binnen één jaar na het onherroepelijk worden van de beslissing [artikel 7:300 lid 4 BW]. De rechter kan een langere termijn vaststellen.