Tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten bij einde huur (artikel 7:297 BW)
De rechter die de beëindigingsvordering toewijst kan de verhuurder verplichten aan de huurder of aan de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd (art. 7:221) een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen. De beëindigingsgrond is niet relevant (zelfs niet bij slecht bedrijfsvoering, bijvoorbeeld door overmacht van de huurder, zoals ziekte). De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid. Een vordering in reconventie is niet vereist. Voordat de rechter over de toekenning beslist, brengt de rechter partijen op de hoogte van zijn voornemen zodat de verhuurder gelegenheid heeft om de vordering in te trekken. Het betreft een tegemoetkoming en geen volledige schadeloosstelling. Het gaat om de kosten voor het feitelijk betrekken van een nieuwe bedrijfsruimte. Daaronder valt niet een vergoeding voor opgebouwde goodwill, ongerechtvaardigde verrijking of kosten voor oplevering in de oorspronkelijke staat. De huurder kan in beginsel wel aanspraak maken op een vergoeding voor aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen (die na het einde van de huur niet ongedaan worden gemaakt) wegens ongerechtvaardigde verrijking. In sommige situaties kan de huurder na het eindigen van de huur wel aanspraak maken op vergoeding voor goodwill op grond van artikel 7:308 BW.
Vergoeding voor goodwill en ander voordeel bij einde huur (artikel 7:308 BW)
Indien de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder is geëindigd, kan de huurder aanspraak maken op een (naar billijkheid te berekenen) vergoeding indien en voor zover de verhuurder voordeel geniet omdat in de bedrijfsruimte vervolgens een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het voorheen door de huurder (of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk was onderverhuurd) uitgeoefende bedrijf.
De aanspraak ontstaat pas als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt (en pas dan wordt de omvang duidelijk). De vergoeding kan dus niet in de procedure omtrent de beëindigingsvordering worden gevorderd. De vergoeding is alleen van toepassing bij opzegging door de verhuurder en dus niet bij beëindiging met wederzijds goedvinden, opzegging door de huurder of ontbinding wegens wanprestatie van de huurder. Ook bij een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar is de vergoeding niet van toepassing. De vergoeding is wel van toepassing indien de huurder instemt met de opzegging door de verhuurder.
De grondslag voor de vergoeding is gelegen in het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking. Het voordeel van de verhuurder kan bestaan uit gunstigere voorwaarden om de bedrijfsruimte opnieuw te verhuren of verkopen, maar ook indien de verhuurder zelf een vergelijkbaar bedrijf gaat uitoefenen. Er is dus steeds sprake van een verrijking voor de verhuurder (en niet een vergoeding van schade). De vergoeding ziet niet alleen op goodwill, maar kan ook betrekking hebben op geringere aanloop-, advertentie- en acquisitiekosten, het van meet af aan hebben van een geregelde klantenkring en het kunnen voortbouwen op, respectievelijk uitbouwen van de reputatie van en het vertrouwen in het bedrijf [zie de arresten Hotel Zeezicht I en II]. Voordeel wegens de aard of ligging (of daaraan aangebrachte veranderingen) is uitgesloten [artikel 7:308 lid 2 BW]. De vergoeding wordt niet toegekend indien het bedrijf een jaar na de huurbeëindiging wordt gestart.
Schadevergoeding indien de wil tot persoonlijk gebruik niet aanwezig is geweest (artikel 7:299 BW)
Indien bij opzegging door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik geen sprake is van een wil tot persoonlijk gebruik, kan de huurder aanspraak maken op (volledige) schadevergoeding. De wet regelt een bewijsvermoeden dat deze wil niet aanwezig is geweest, indien de bedrijfsruimte niet binnen een jaar na de huurbeëindiging in gebruik is genomen. Het is wel mogelijk dat de verhuurder de bedrijfsruimte met een andere bestemming in gebruik neemt. In de beëindigingsprocedure kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de huurder bij voorbaat een bedrag vaststellen, maar dit levert geen executoriale titel op (zodat de huurder een aparte procedure moet starten om de verhuurder tot betaling te dwingen).
Afbraak in verband met werken in het algemeen belang (artikel 7:309 BW)
De verhuurder die na een (minnelijke) overdracht onder bijzondere titel (dus niet de oorspronkelijke verhuurder) van een onroerende zaak een huurovereenkomst beëindigd door opzegging omdat de onroerende zaak met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is een schadeloosstelling aan de huurder verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd.
De schadevergoeding wordt vastgesteld op basis van bedrijfsverplaatsing (dus niet bedrijfsbeëindiging) en met inachtneming van de ‘feitelijke genotsverwachting’, waarbij van belang is in hoeverre de huurder rekening moest houden met huurbeëindiging (bijvoorbeeld in het geval van een langlopende huurovereenkomst).
Een reconstructie van de bebouwde kom in het kader van een omgevingsplan behoort tot werken in het algemeen belang [artikel 7:309 lid 3 BW]. Over het algemeen zal steeds sprake moeten zijn van een concreet en openbaar gemaakt overheidsbeleid. Het werk zelf hoeft geen openbare functie hebben.
De regeling is bedoeld om het verschil tussen onteigening en minnelijke aankoop op te heffen. Deze bepaling geldt ook voor overige ruimte (artikel 7:230a BW) [artikel 7:309 lid 5 BW], mits sprake is van een bedrijf.