Uitgangspunt: (vrijwillige) contractsoverneming
Het uitgangspunt is dat een huurovereenkomst, net als andere overeenkomsten, slechts rechtsgeldig kan worden overgedragen middels een akte en met medewerking van de wederpartij [artikel 6:159 BW]. In principe dus schriftelijkheid en de goedkeuring van de verhuurder nodig. Bij overdracht van het bedrijf van de huurder kan een huurder van bedrijfsruimte echter de overdracht van de huurovereenkomst afdwingen door de rechter te verzoeken een machtiging te verlenen teneinde een ander in zijn plaats te stellen als huurder.
Vereisten voor indeplaatsstelling
In de eerste plaats is een zwaarwichtig belang van de huurder vereist, zoals ziekte of pensioen. De omzetting van een eenmanszaak in een vennootschap of de beëindiging van een verliesgevende exploitatie kan een zwaarwichtig belang zijn. De vordering wordt afgewezen als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit is een verplichte afwijzingsgrond. Het stellen van een waarborgsom is niet altijd voldoende. De huurder moet zijn vordering onderbouwen. Daarnaast moeten altijd de belangen van de verhuurder worden meegewogen. Enkel een zwaarwichtig belang van de huurder is dus onvoldoende. Bij de belangenafweging kunnen alle omstandigheden worden meegenomen, waaronder branchering van een winkelcentrum. De verhuurder zal de huurder vaak de pas kunnen afsnijden indien hij bereid is om de koopsom van het bedrijf aan de huurder te betalen.
Bij overlijden van de huurder wordt de huurovereenkomst voortgezet door de erfgenamen [artikel 7:229 BW]. De erfgenamen kunnen ook indeplaatsstelling vorderen.
Machtiging tot indeplaatsstelling (en voorwaarden of lasten verbinden)
Indien de vordering wordt toegewezen, verkrijgt de huurder een machtiging. Het is aan de huurder of hij daarvan gebruikmaakt. De rechter kan echter nadere voorwaarden (of lasten) aan de machtiging verbinden, zoals het stellen van aanvullende voorwaarden. Deze voorwaarden of lasten mogen echter niet de essentie van de afspraken uit de huurovereenkomst raken, zoals de huurprijs of de huurtermijn. Niet-nakoming van een voorwaarde leidt ertoe dat de machtiging nog niet is verleend. Niet-nakoming van een last leidt tot een tekortkoming (zodat nakoming kan worden afgedwongen).
Bedrijfsoverdracht
De vordering tot indeplaatsstelling is alleen mogelijk bij overdracht van het bedrijf in de bedrijfsruimte van de huurder. Dat betekent ook dat hetzelfde bedrijf moet worden overgedragen, zodat de huurder niet een nieuw bedrijf in de bedrijfsruimte kan vestigen. Het wijzigen van de formule en identiteit, waarbij alleen de bestemming wordt gehandhaafd, is geen bedrijfsoverdracht. De vordering tot indeplaatsstelling is niet bedoeld om uitsluitend de overdracht van de huurrechten te bewerkstelligen. In principe moet het gaan om overdracht van de inventaris, voorraden, personeel, goodwill, etc. Wel zal de huurder enkele wijzigingen kunnen aanbrengen in het bedrijf, zoals de naam of het assortiment.
Ook de huurder die niet zelf het bedrijf uitoefent, kan indeplaatsstelling vorderen [ECLI:NL:HR:1992:ZC0596 (Schuitema/Nuenen)], mits de huurder eigenaar van het bedrijf is of beschikkingsbevoegd is met betrekking tot het bedrijf. Bij contractsoverneming van een onderverhuurder door een nieuwe onderverhuurder, die niet zelf het bedrijf in de bedrijfsruimte overneemt, is geen sprake van bedrijfsoverdracht.
Moment van indiening van de vordering tot indeplaatsstelling
De huurder is in principe niet bevoegd om de bedrijfsruimte in gebruik te geven aan de beoogde huurder voordat hij de machtiging heeft verkregen. Dan zal veelal sprake zijn van een wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat de huurder kan worden geconfronteerd met een vordering tot ontbinding. In zo’n procedure kan de huurder middels een reconventionele vordering alsnog een machtiging tot indeplaatsstelling vorderen, maar hij riskeert dan dat de rechter de ontbindingsvordering eerst behandeld. Indien de huurder de bedrijfsruimte toch eerst aan de beoogde huurder in gebruik geeft, ligt het op de weg van de huurder om zo snel mogelijk een machtiging tot indeplaatsstelling te vorderen. De huurder kan dan in een kort geding vorderen dat de verhuurder de beoogde huurder moet gedogen in afwachting van de procedure.
Gebruik van de machtiging tot indeplaatsstelling leidt tot contractsoverneming
Een machtiging tot indeplaatsstelling, althans zodra daarvan gebruik wordt gemaakt, leidt tot contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW. Een belangrijke consequentie van contractsoverneming is alle rechten en plichten uit de overeenkomst overgaan. Dat geldt niet alleen voor een eventuele huurachterstand of achterstallig (huurders)onderhoud, maar dat betekent ook dat de rechten uit een eventuele overeenkomst tot borgtocht teniet gaan, tenzij de borg instemt met handhaving van de borg, en dat een eventuele koopoptie of voorkeursrecht ook overgaat. Een wanprestatie van de huurder kan de opvolgende huurder worden tegengeworpen.
Indeplaatsstelling bij faillissement
Bij een faillissement van de huurder kan de curator gebruikmaken van het recht op indeplaatsstelling teneinde een verkoop/doorstart van het bedrijf te bewerkstelligen. Een hogere boedelopbrengst is niet zonder meer een zwaarwichtig belang. De curator kan dan worden geconfronteerd met een opzegging door de verhuurder op grond van de Faillissementswet [artikel 39 Fw]. Een dergelijke opzegging kan misbruik van recht opleveren of in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, bijvoorbeeld indien de opzegging slechts wordt gedaan om een beroep op indeplaatsstelling te voorkomen. Bedacht moet worden dat indeplaatsstelling er tevens toe leidt dat de verhuurder van zijn insolvente huurder wordt verlost (in overeenstemming met de strekking van artikel 39 Faillissementswet). Onbevoegde ingebruikgeving door een curator kan leiden tot persoonlijk onrechtmatig handelen.
Uitsluiting of beperking van indeplaatsstelling is niet mogelijk
Afspraken waarbij het recht op indeplaatsstelling wordt uitgesloten of beperkt (bijvoorbeeld door het betalen van een vergoeding of een zeer beperkte bestemmingsclausule waardoor bedrijfsoverdracht onmogelijk is) zijn vernietigbaar. Goedkeuring voor een afwijkend beding is niet mogelijk.