Partijen kunnen ieder of gezamenlijk de rechter verzoeken een beding waarbij ten nadele van de huurder is afgeweken van artikelen 7:291-310 BW (alsnog) goed te keuren, zoals bedingen over opzegging tegen afwijkende tijdstippen, omstandigheden waarbij de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter eindigt (ontbindende voorwaarden) of alternatieve huurprijsaanpassingen. Het verzoeken van goedkeuring voor afwijkende bedingen komt vaak voor bij franchiseovereenkomsten, exploitatieovereenkomsten voor benzinestations en soms ook wegens gezamenlijke belangen bij een winkelcentrum.
Beperkingen en uitzonderingen
Deze mogelijkheid bestaat alleen voor afwijkingen op de huurregels voor bedrijfsruimte. Van andere (semi-dwingendrechtelijke) regels kan niet worden afgeweken, zoals de regel dat ontbinding van de huur bij wanprestatie van de huurder slechts mogelijk is door de rechter [artikel 7:231 BW]. Daarnaast is afwijking van de wettelijke regeling omtrent indeplaatsstelling ook uitgesloten [artikel 7:307 BW]. Voor een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar is evenmin goedkeuring nodig [artikel 7:301 BW]. Voor een beëindigingsovereenkomst is geen goedkeuring nodig, mits de overeenkomst na de ingang van de huurovereenkomst is gesloten [artikel 7:293 lid 3 BW].
Termijn voor indiening
De wet bevat geen termijn voor het verzoek tot goedkeuring, zodat het verzoek ook kan worden gedaan na de ingang van de huurovereenkomst en zelfs nog nadat een beding door de huurder is vernietigd [ECLI:NL:HR:2015:823 (Singh/Centre Hotel)]. De verhuurder kan zich dus verweren tegen een buitengerechtelijke vernietiging door een verzoek tot goedkeuring, maar dient dat vrijwel onmiddellijk te doen (omdat dan sprake kan zijn van rechtsverwerking). Indien de huurder in rechte vernietiging vordert, kan het verzoek niet in reconventie worden ingediend, zodat een verzoekschriftprocedure nodig is (en de dagvaardingsprocedure moet worden aangehouden).
In de praktijk wordt een huurovereenkomst vaak gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de rechter (op gezamenlijk verzoek) goedkeuring zal verlenen voor afwijkende bedingen. Een alternatief is om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten (voor maximaal twee jaar) met de opschortende voorwaarde dat de huur wordt verlengd indien het afwijkend beding binnen de huurtermijn wordt goedgekeurd. Het sluiten van een huurovereenkomst onder de ontbindende voorwaarde dat de goedkeuring niet wordt verleend is echter risicovol, omdat de huurder de vernietiging van die voorwaarde kan inroepen indien ten nadele van hem is afgeweken.
Beoordeling van het verzoek
De goedkeuring wordt slechts verleend als de wettelijke beschermingsregels ten behoeve van de huurder niet wezenlijk worden aangetast. Daarbij kan worden betrokken dat de huurder op een ander vlak wordt gecompenseerd, bijvoorbeeld een lagere huurprijs. Daarnaast kan een beding ook worden goedgekeurd indien de maatschappelijke positie van de huurder (ten opzichte van de verhuurder) dusdanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. Daarbij kan ook de afhankelijkheid van huurder relevant zijn, bijvoorbeeld bij schaarse locaties. De voorwaarden worden doorgaans in onderlinge samenhang beschouwd (en niet cumulatief), ondanks de strikte uitleg van de wettekst door de Hoge Raad. De belangen van de verhuurder bij het beding zijn niet relevant.
Beëindiging van de huur zonder rechterlijke tussenkomst
Bij franchise-overeenkomst of exploitatie-overeenkomst is vaak wenselijk dat de huur (zonder rechterlijke tussenkomst) kan worden beëindigd zonder tussenkomst van de rechter. Een beding op grond waarvan de verhuurder de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst kan ontbinden wegens een tekortkoming in de franchiseovereenkomst, waarbij de beëindiging van de huur aan de franchiseovereenkomst is gekoppeld, heeft tot gevolg dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk zou kunnen ontbinden wegens een tekortkoming van de huurder. Dat is in strijd met artikel 7:231 lid 1 BW. De bevoegdheid tot goedkeuring is beperkt tot de wettelijke huurregels voor bedrijfsruimte, zodat geen goedkeuring kan worden verleend.