De wettelijke regeling gaat in principe uit van een initiële huurtermijn van vijf jaar en een verlengingstermijn van vijf jaar, zodat (behoudens de beperkte opzeggingsmogelijkheden na de initiële huurtermijn, namelijk wegens slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik) een totale huurtermijn van tien jaar is gewaarborgd. Partijen kunnen een langere initiële huurtermijn overeenkomen. De wettelijke regeling waarborgt dat de tweede verlengingstermijn vervolgens tien jaar duurt. Partijen kunnen ook langere termijn overeenkomen. Partijen kunnen overeenkomen dat de huurovereenkomst na de initiële huurtermijn en de verlengingstermijn wordt verlengd voor bepaalde tijd. Een dergelijk beding is niet een ten nadele van de huurder van de wettelijke regeling afwijkend beding, omdat in de wet is voorzien in deze mogelijkheid om voor bepaalde tijd te verlengen [artikel 7:300 lid 1 BW].
Afwijken van de wettelijke regeling voor bedrijfsruimte
Het uitgangspunt van contractsvrijheid geldt onverkort. Partijen kunnen het huurregime voor bedrijfsruimte echter niet onbeperkt wegcontracteren. Indien partijen een beding opnemen dat ten nadele van de huurder van de wettelijke regeling voor bedrijfsruimte afwijkt, kan de huurder het afwijkende beding in principe vernietigen. Partijen kunnen echter de rechter vragen om goedkeuring van een ten nadele van de huurder afwijkend beding. Indien de afwijking niet ten nadele van de huurder is, is in principe geen goedkeuring voor een afwijkend beding door de rechter nodig. Een andere mogelijkheid om van de wettelijke regeling af te wijken, is een huurovereenkomst voor twee jaar of korter [artikel 7:301 BW].
Tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter (artikel 7:301 BW)
De wet bepaalt dat de regels over semi-dwingend recht en goedkeuring voor afwijkende bedingen [artikel 7:291 BW], de huurtermijnen [artikel 7:292 BW] en de beëindiging na opzegging [artikel 7:293-299 BW] niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten voor de duur van maximaal twee jaar. Hierdoor zijn de termijnbescherming en opzegbescherming niet van toepassing. Partijen kunnen dus overeenkomen dat de huurovereenkomst van rechtswege zal eindigen of door het in werking treden van een ontbindende voorwaarde. De overige bepalingen (artikel 7:301-310 BW) zijn wel van toepassing, maar partijen kunnen daarvan afwijken. Een afwijkend beding kan door de huurder niet worden vernietigd, omdat artikel 7:291 BW niet van toepassing is. Een dergelijke huurovereenkomst is vooral in het belang van de verhuurder, want voor de huurder is het mogelijk om (in een reguliere huurovereenkomst) een tussentijdse opzeggingsbevoegdheid op te nemen.
Indien een langere periode dan twee jaar wordt overeengekomen, is artikel 7:301 BW niet van toepassing. De wettelijke regeling geldt dan volledig (tenzij goedkeuring is verkregen voor zover de bedingen afwijken).
Als een huurovereenkomst van maximaal twee jaar langer duurt, ontstaat een reguliere huurovereenkomst (met een initiële termijn van vijf jaar), waarbij de eerste twee jaar in mindering wordt gebracht. De artikelen 7:291-300 BW zijn dan (alsnog) van toepassing geworden [artikel 7:301 lid 2 BW]. Dit kan alleen worden voorkomen door een nieuwe reguliere huurovereenkomst te sluiten (waarbij de initiële huurtermijn dus opnieuw ingaat) of door het afsluiten van een afwijkende huurovereenkomst, mits vóór het verstrijken van de twee jaar een verzoek tot goedkeuring is ingediend. Afwijking van de huurtermijn (bijvoorbeeld voor de duur van één jaar) is dan mogelijk (mits goedkeuring wordt verkregen). Het moment van indiening van het verzoek is beslissend. Indien het verzoek wordt afgewezen, stelt de rechter het tijdstip van de ontruiming vast (waarmee de verhuurder een executoriale titel verkrijgt).