De huurder is slechts bevoegd tot het overeengekomen gebruik van het gehuurde [artikel 7:214 BW]. Dat betekent dat specifieke bestemmingsclausules kunnen worden overeengekomen. Dat kan dienen in het kader van branchering van een winkelcentrum, waarbij specifieke assortimentsbedingen worden overeengekomen, zoals bepaalde producten, segmenten of kleding.
Doel/strekking versus gevolg
Op grond van de mededingingswet zijn (onder meer) overeenkomsten tussen ondernemingen die ertoe strekken (zgn. doelbeperkingen of strekkingsbedingen) of ten gevolge hebben (zgn. gevolgbeperkingen) dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst van rechtswege nietig [artikel 6 lid 1 en 2 Mw].
Bij doelbeperkingen/strekkingsbedingen hoeft niet te worden aangetoond dat sprake is van mededingingsbeperkende gevolgen. Bij een doelbeperking of strekkingsbeding is altijd voldaan aan het merkbaarheidsvereiste, zodat een economische analyse niet is vereist.
Van een mededingingsbeperkend gevolg is uitsluitend sprake als op basis van gedegen marktonderzoek kan worden geconcludeerd dat daadwerkelijke merkbare mededingingsbeperkende gevolgen op de markt te verwachten zijn, waarbij een economische analyse vereist is. Het merkbaarheidsvereiste moet worden onderzocht middels een economische analyse van de relevante markt. Wat de relevante markt is, hangt af van de omstandigheden. Indien de verhuurder zich op nietigheid beroept wegens strijd met het kartelverbod, zal de verhuurder moeten onderbouwen waarom de overeenkomst de mededinging merkbaar beïnvloedt.
Bedingen in een huurovereenkomst die de huurder beschermen tegen concurrentie (van een andere huurder of de verhuurder), zoals branchebeschermingsbepalingen en (bepaalde vormen van) bestemmingsclausules, kunnen nietig zijn wegens strijd met het kartelverbod van artikel 6 Mw.
Branchebeschermingsovereenkomst en uitzonderingen
Een branchebeschermingsovereenkomst leidt niet zonder meer tot de conclusie dat sprake is van een mededingingsbeperkende strekking [ECLI:EU:C:2015:784 (Maxima Latvija)]. Een branchebeschermingsovereenkomst moet dus worden beoordeeld op de mededingingsbeperkende gevolgen. Dergelijke afspraken kunnen (toch) geoorloofd zijn indien sprake is van (1) een geoorloofde nevenrestrictie (art. 6 lid 3 Mw), (2) een bagateluitzondering (art. 7 Mw) of (3) indien een tijdelijke vrijstelling op basis van het Vrijstellingsbesluit van toepassing is.
Toelaatbare nevenrestrictie
In het Schuitema-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat een non-concurrentiebeding waarbij de huurder met de verhuurder afspreekt dat de verhuurder niet mag concurreren met de huurder een in beginsel toelaatbare nevenrestrictie kan opleveren. Daarbij dient sprake te zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de huurder afhankelijk is van de verhuurder, zoals het geval kan zijn indien de verhuurder de eigenaar van het winkelcentrum is. De hoofdverplichting van de verhuurder bestaat uit het verschaffen van het rustig huurgenot, zodat de ‘geoorloofde nevenrestrictie’ meebrengt dat de verhuurder de huurder geen concurrentie mag aandoen.