Eigenlijke dienstwoning
Van een (eigenlijke) dienstwoning is sprake als de werknemer op basis van de arbeidsovereenkomst verplicht is om de woning te bewonen én de bewoning een goede vervulling van zijn functie bevordert. Niet vereist is dat de bewoning noodzakelijk is. Bij een (eigenlijke) dienstwoning prevaleert de arbeidsovereenkomst en zijn de huurregels niet van toepassing. Indien de arbeidsovereenkomst eindigt, eindigt ook de huur van de woning en heeft de huurder/werknemer geen huurbescherming.Oneigenlijke dienstwoning
In andere gevallen van samenloop tussen een arbeidsovereenkomst en een huurovereenkomst is sprake van een oneigenlijke dienstwoning. De werknemer is dan niet verplicht om de woning te bewonen of de bewoning draagt dan niet bij aan een goede vervulling van zijn functie. In dat geval is ingevolge de hoofdregel van artikel 6:215 BW zowel het arbeidsrecht als het huurrecht van toepassing en kan de werknemer dus aanspraak maken op huurbescherming. Het kan voorkomen dat de werkgever de huurovereenkomst kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik (indien hij de woning nodig heeft voor een andere werknemer).De afhankelijke (bedrijfs)woning
Van een afhankelijke (bedrijfs)woning [artikel 7:290 lid 3 BW] is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren kan worden gebruikt door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte. Bij de beoordeling dienen bouwtechnische, bedrijfseconomische en functionele aspecten te worden betrokken, zoals het bestaan van een aparte opgang, een interne verbinding tussen de bedrijfsruimte en de woning, de noodzaak tot een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de bewoning voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder [HR 24 januari 1997, NJ 1997/558 (Tokkie/Michael) en HR 15 juni 2001, NJ 2001/478 (Van Oest/Beurspassage)]. De bedoeling van partijen om de woning als afhankelijke woning te kwalificeren speelt ook een rol, aangezien de woning afhankelijk is van de bedrijfsruimte 'gelet op de bestemming', maar is niet doorslaggevend. Een economische verbondenheid is steeds vereist.Een afhankelijke woning valt onder de huurregels van bedrijfsruimte, zodat de bepalingen over woonruimte niet van toepassing zijn. Een afhankelijke woning kan een zelfstandige woning (in de zin van artikel 7:234 BW) zijn.
Bij onderverhuur van een afhankelijke woning zijn de huurregels over woonruimte van toepassing op de onderhuur. De onderhuurder is echter niet beschermd op basis artikel 7:269 BW indien de hoofdhuur eindigt [ECLI:NL:HR:1982:AG4467 (Tolsma/Rens)].
Connexiteit
Overige ruimte die met instemming van de verhuurder wordt verhuurd om te worden gebruikt met een bedrijfsruimte valt onder de huurregels van bedrijfsruimte. De ratio is gelegen in de samenhang tussen de primaire ruimte en de andere ruimte. De instemming kan ook besloten liggen in het feit dat de verhuurde (overige) ruimte alleen kan worden gezien als onderdeel van de bedrijfsruimte. Niet relevant is of de bedrijfsruimte wordt gehuurd van dezelfde verhuurder of eigendom is van de huurder [ECLI:NL:HR:2012:BU5602 (Van Neerbos/Gemeente Den Haag)], mits is voldaan aan de vereiste van bedrijfsruimte. Van dergelijke connexiteit kan sprake zijn bij de huur van een opslagruimte naast een (eigen) gebouw met een bouwmarkt of bij de huur van fietsenstalling tegenover een fietsenwinkel. Huydecoper stelt dat sprake moet zijn van een zekere fysieke connexiteit, zodat de connexe ruimte niet kan zijn gelegen op een verre afgelegen plek (dan is evenmin sprake van een ‘aanhorigheid’). Rossel en Heisterkamp stellen dat het moment van het sluiten van de huurovereenkomst beslissend is voor de kwalificatie als connexe ruimte en huurregime.Er bestaat verdeeldheid over de vraag wanneer een einde komt aan de connexiteit, namelijk indien de contractuele bestemming wordt gewijzigd of indien het feitelijke gebruik als bedrijfsruimte wordt beëindigd.