Vereisten voor huur
Voor toepassing van de wettelijke regeling over huurovereenkomsten (titel 7.4 BW) is vereist dat is voldaan aan de wettelijke vereisten van huur. De verplichtingen uit de overeenkomst moeten betrekking hebben op het in gebruik verstrekken van een zaak (of gedeelte daarvan) door de verhuurder en de voldoening van een tegenprestatie door de huurder [artikel 7:201 lid 1 BW].
Eis 1: een bepaalde zaak (of een gedeelte daarvan)
Een zaak is voor menselijke beheersing vatbaar stoffelijk object [artikel 3:2 BW]. Het kan gaan om een onroerende zaak [artikel 3:3 lid 1 BW] of een roerende zaak [artikel 3:3 lid 2 BW]. De zaak en de tegenprestatie moeten voldoende bepaalbaar zijn. Dit volgt ook uit de wettelijke regel dat een verbintenis voldoende bepaalbaar moet zijn [artikel 6:227 BW]. Een parkeerbox is in beginsel voldoende bepaalbaar, indien het gaat om een vaste plaats die enkel is bestemd en wordt gebruikt voor de auto van de huurder [HR 6 maart 1964, NJ 1964/215 (Dorvo/Herngreen)]. Wisselende parkeerplekken zijn echter niet voldoende bepaalbaar, zodat geen sprake is van huur [ECLI:NL:RBAMS:2020:4642]. Een flexplek kan worden aangemerkt als huur omdat de plek voldoende bepaalbaar is binnen een gebouw, ondanks de afspraak dat de verhuurder iedere dag een andere plek in het gebouw kan aanwijzen [Rechtbank Amsterdam 15 juli 2010, zaaknummer CV 09-45426]. De verplichting van Ahoy tot het plaatsen van mobiele uitgiftepunten in het Sportpaleis was onvoldoende bepaalbaar omdat geen sprake was van vaste plaatsen [ECLI:NL:GHSGR:2011:BT9372, r.o. 9.2].
Eis 2: in gebruik verstrekken
De verplichting van de verhuurder om de gehuurde zaak in gebruik te verstrekken gaat verder dan alleen het verstrekken van het genot van de zaak. Het enkel verstrekken van genot zonder aflevering van de zaak leidt nog niet tot huur. Het genot van de zaak speelt wel een rol bij de vraag of sprake is van een gebrek. Het gebruik moet voorts geïndividualiseerd kunnen worden, maar beperkingen van het gebruiksrecht zijn wel mogelijk (zoals het gebruik binnen bepaalde tijden). Indien twijfel bestaat over de vraag of sprake is van gebruik, prevaleert de bescherming van de huurder.
Eis 3: Tegenprestatie
Meestal bestaat de tegenprestatie uit de verplichting tot de betaling van een (periodieke) geldsom. Niet vereist is dat de tegenprestatie de kosten van de verhuurder dekt. Andere tegenprestaties dan een geldsom zijn mogelijk, mits de tegenprestatie voldoende bepaalbaar is. Beslissend is doorgaans of de verhuurder een voordeel behaalt. Soms kan die lijn dun zijn. De verplichting om onderhoudswerkzaamheden te verrichten, wordt niet altijd aangemerkt als een tegenprestatie. Indien een zaak in gebruik wordt gegeven zonder dat daar een tegenprestatie tegenover staat, is geen sprake van huur maar van bruikleen. Indien de gebruiker méér verplichtingen heeft dan in het kader van bruikleen gebruikelijk zijn, kan sprake zijn van een tegenprestatie voor het gebruik.
Kwalificatie
De kwalificatie van een benoemde overeenkomst, zoals een huurovereenkomst, vindt plaats in twee fases. In de eerste fase moeten de verbintenissen worden uitgelegd aan de hand van de Haviltexmaatstaf (de uitlegfase). In de tweede fase wordt objectief beoordeeld of de verbintenissen voldoen aan de wettelijke kenmerken. De bedoeling van partijen (om de overeenkomst aan te merken als huur) is daarbij niet relevant. Dit volgt uit de kwalificatie-arresten van de Hoge Raad over een pachtovereenkomst en een arbeidsovereenkomst [ECLI:NL:HR:2019:2034 (pacht) en ECLI:NL:HR:2020:1746 (arbeidsovereenkomst)].
Soms is toch geen sprake van huur
Indien aan de wettelijke vereisten van huur is voldaan, kan in sommige gevallen toch geen sprake zijn van huur indien de inhoud en strekking van de overeenkomst in hun geheel beschouwd niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt [ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare)], zoals bij het gebruik van een taxi of een zitplaats in de schouwburg of café. In het Timeshare-arrest wordt ‘hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond’ betrokken, terwijl uit de kwalificatie-arresten van Hoge Raad volgt dat de bedoeling van partijen niet relevant is. Aangenomen kan worden dat de passage uit het Timeshare-arrest slechts betrekking heeft op de uitlegfase.
De benaming die partijen aan hun overeenkomst geven of de bedoeling van partijen om de overeenkomst als huur aan te merken, zijn niet relevant voor de kwalificatie als huur [HR 6 maart 1964, NJ 1964/215 (Dorvo/Herngreen)]. Een leaseovereenkomst kan vaak worden gekwalificeerd als huurovereenkomst indien sprake is van ‘operational lease’ (in plaats van ‘financial lease’, waarbij de kredietverstrekking centraal staat). Ook bij huurkoop staat de eigendomsoverdracht centraal, zodat geen sprake is van huur. Indien een overeenkomst naast huur aan de kenmerken van huurkoop van een onroerende zaak [artikel 7:101 BW] voldoet, zijn huurregels niet van toepassing [artikel 7:101 lid 3 BW].
Pacht is geen huur
De pachtovereenkomst is geen huurovereenkomst [artikel 7:201 lid 3 BW]. Pacht heeft betrekking op het in gebruik verstrekken ter uitoefening van bedrijfsmatige landbouw [artikel 7:311 BW en artikel 7:312 BW].