Gemengde overeenkomsten versus gemengde huurovereenkomsten
Indien in één overeenkomst is voldaan aan de kenmerken van verschillende bijzondere (in de wet genoemde) overeenkomsten, is sprake van een gemengde overeenkomst, zoals een combinatie van huur en opdracht. Van een gemengde huurovereenkomst is sprake indien het huurobject met een dubbele bestemming is gehuurd, bijvoorbeeld een bedrijfsruimte, kantoor- of praktijkruimte met een woning.Gemengde overeenkomst
De wet bepaalt dat in beginsel de wettelijke regelingen naast elkaar van toepassing zijn indien een overeenkomst voldoet aan de kenmerken van twee (of meer) door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten (met name in boek 7, 7A en 8 BW) [artikel 6:215 BW]. Indien de bepalingen echter niet verenigbaar zijn of de strekking van de overeenkomst zich daartegen verzet, dient door uitleg te worden bepaald welke bepalingen in het concrete geval dienen te prevaleren. Dat kan ertoe leiden dat dwingend recht buiten toepassing moet worden gelaten.De regel geldt dus niet voor een combinatie van een huurovereenkomst met een onbenoemde overeenkomst, zoals een exploitatieovereenkomst (bij een benzinestation of een cafébedrijf). In die gevallen gelden de huurregels. De schakelbepaling van 6:216 BW geldt niet voor onbenoemde overeenkomsten in de zin van artikel 6:213 BW. De exploitatieovereenkomst met betrekking tot een fietsenstalling werd overigens aangemerkt als een overeenkomst van opdracht, waarbij wel sprake is van twee in de wet benoemde overeenkomsten (namelijk huur en opdracht).
De wetsbepaling ziet alleen op gemengde (benoemde) overeenkomsten die niet gesplitst kunnen worden in twee (of meer) onafhankelijke overeenkomst. Daarom moet eerst worden bezien of een gemengde overeenkomst kan worden gesplitst. Als splitsing mogelijk is, speelt de wetsbepaling geen rol.
Als splitsing echter niet mogelijk is, dient door uitleg van de gemengde overeenkomst te worden beoordeeld welke bepalingen in het concrete geval dienen te prevaleren en kan het voorkomen dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten, zoals in het geval dat de verlening van cateringdiensten overheersten en de huurbeschermingsregels daarom buiten toepassing bleven [ECLI:NL:HR:2017:405 (Groeneveld Catering/Staat)]. Ook bij huur van woonruimte in combinatie met zorg- of serviceverlening kunnen de huurregels buiten toepassing blijven, indien de zorg- of serviceverlening centraal staan. Dat geldt ook bij hotels en pensions.
De Hoge Raad oordeelde dat splitsing wel mogelijk was bij de verhuur en exploitatie van een kasteel door de gemeente aan een exploitant [ECLI:NL:HR:1993:ZC0889 (Kasteel Hoensbroek)].
Gemengde huurovereenkomst
Indien sprake is van een gemengde huurovereenkomst, dus een huurovereenkomst met een dubbele bestemming, doet zich de vraag voor welk huurregime van toepassing is op de overeenkomst.Bij samenloop van verschillende huurregimes zijn de huurregimes in beginsel naast elkaar van toepassing. Pas op het moment dat de huurregimes met elkaar conflicteren, bijvoorbeeld bij opzegging, dient te worden onderzocht of de huurovereenkomst kan worden gesplitst.
Artikel 6:215 BW geldt niet bij gemengde huurovereenkomsten, omdat geen sprake is van twee of meer (verschillende) door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten. Analogische toepassing ligt niet voor de hand, omdat dan verschillende (tegenstrijdige) huurregimes zouden moeten worden toegepast. Daartoe zou de overeenkomst moeten worden gesplitst, maar dat zal vaak tot ongewenste gevolgen leiden. De wet bepaalt niet wat heeft te gelden indien de hoofdregel van cumulatie (naast elkaar bestaan van de overeenkomsten) niet kan worden toegepast. Het komt daarom aan op de rechtspraak.
Het uitgangspunt is dat moet worden onderzocht of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, zodat de verschillende huurregimes los van elkaar kunnen worden toegepast. Of splitsing in verschillende huurovereenkomsten mogelijk is, hangt af van alle omstandigheden van het geval (gezichtspunten), waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder [ECLI:NL:HR:2012:BW6737 (Utopia)]. Vanwege de vele verschillende situaties is geen van deze aspecten op voorhand doorslaggevend. De omstandigheid dat (al dan niet) sprake is van een bouwkundige en/of functionele samenhang en economisch verband waardoor de ruimtes niet zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt, is evenmin op voorhand doorslaggevend.
In veel gevallen zal splitsing kunnen leiden tot onaanvaardbare uitkomsten, zodat de huurovereenkomst vaak als ondeelbaar moet worden beschouwd. Een enkele keer wordt zelfs gesteld dat splitsing in zijn algemeenheid tot redelijkerwijs onaanvaardbare gevolgen leidt, bijvoorbeeld omdat een gebouw deels wel en deels niet in ontruimde staat wordt opgeleverd (terwijl het gebouw als één object is verhuurd), de eigenaar slechts een gedeelte van het gebouw vrij van huur zou kunnen verkopen (of in de toekomst te maken krijgt met verschillende huurders) en de verkoop- en verhuurbaarheid en dus de waarde van het gehuurde door een splitsing nadelig zouden worden beïnvloed [ECLI:NL:RBAMS:2008:BJ7849 (Anwb / Museumplein 5)]. Sommige auteurs gaan ervan uit dat in het algemeen slechts één wettelijke regeling van toepassing kan zijn, waarmee voorbij wordt gegaan aan splitsing.
Als splitsing niet mogelijk is, is één huurregime van toepassing op de gehele huurovereenkomst. Welk huurregime van toepassing is, is afhankelijk van de combinatie van bestemmingen. Over het algemeen geldt dat bepalend is welk gebruik overheersend is naar de bedoeling van partijen.
Combinatie van woonruimte en bedrijfsruimte
Bij een combinatie van woonruimte met bedrijfsruimte is beslissend hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan, waarbij de inrichting van het gehuurde mede in aanmerking kan worden genomen. Het gaat dus om de vraag voor welk gebruik de zaak in overwegende mate in gebruik is gegeven. Bij een combinatie van woonruimte en bedrijfsruimte moet echter steeds worden bedacht dat de woning het huurregime van bedrijfsruimte volgt indien sprake is van een afhankelijke woning.Deze maatstaf wijkt verschilt van de maatstaven voor combinaties van woonruimte of bedrijfsruimte met overige ruimte. De reden daarvoor is dat woonruimte en bedrijfsruimte (ten opzichte van overige ruimte) in grote mate worden beschermd, zodat minder voorrang wordt verleend aan woonruimte of bedrijfsruimte. Bij de combinaties met overige bedrijfsruimte (zie hierna) geldt, kort gezegd, dat de bescherming van woonruimte en bedrijfsruimte (“de zwaardere regimes”) in zekere zin voorop worden gesteld en slechts buiten toepassing blijven als de overige ruimte overheersend is.