De wet bevat drie verschillende regelingen (huurregimes) voor de verhuur van woonruimte, bedrijfsruimte en overige ruimte. Voor de toepassing van deze huurregimes is in beginsel vereist dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
Gebouwde zaak
In het arrest Vliegveld Valkenburg [ECLI:NL:HR:2014:899 (Vliegveld Valkenburg)] heeft de Hoge Raad duiding gegeven aan wat moet worden verstaan onder een gebouwde zaak: “Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW.”Zo werd geoordeeld dat twee sportvelden en een lichtinstallatie geen gebouwde onroerende zaak zijn. Ook een terrein met een tegelvloer met hoge keerwanden, dat na het aangaan van de huur door de huurder van een dak werd voorzien, werd niet aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. De omstandigheid dat een zaak is naar spraakgebruik ‘aangelegd’ en niet is ‘gebouwd’ is een aanwijzing, maar niet doorslaggevend.
Onroerende zaak
Onroerend zijn de grond alsmede de gebouwen en werken die duurzaam zijn verenigd met de grond of andere gebouwen of werken [artikel 3:3 BW]. In het Portacabin-arrest [ECLI:NL:HR:1997:ZC2478] heeft de Hoge Raad overwogen dat voor de kwalificatie van een zaak als onroerend een duurzame vereniging met de grond vereist. Daarvoor is bepalend of het bouwwerk naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beoordeling daarvan moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, voor zover deze naar buiten kenbaar is. De verkeersopvattingen gelden niet als zelfstandige maatstaf voor de vraag of een zaak roerend of onroerend is (in tegenstelling tot de regel dat alle onderdelen die naar verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaken, bestanddeel van de zaak zijn [artikel 3:4 lid 1 BW]).Indien een bouwwerk dat zich op of in het water bevindt blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, is sprake van een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Een verbinding tussen een schip en de bodem die toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, kan niet leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW [ECLI:HR:2010:BK9316]. Een woonboot wordt dus niet aangemerkt als onroerende zaak door de verbinding met de grond. De omstandigheid dat een woonboot bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, is niet relevant. De regel uit het Portacabin-arrest geldt dus niet voor schepen/woonboten.
Algemene bepalingen (voor alle huurregimes en verhuur van roerende zaken)
Naast de wettelijke regelingen voor woonruimte, bedrijfsruimte en overige ruimte bevat de wet algemene bepalingen (afdeling 7.1 t/m 7.4 BW). Deze algemene bepalingen zijn in beginsel van toepassing op de verschillende huurregimes (maar de huurregimes bevatten afwijkingen en aanvullingen op deze algemene bepalingen) en op de verhuur van roerende zaken (en vermogensrechten [artikel 7:201 lid 2 BW]).Huurregime woonruimte
Het huurregime van woonruimte (afdeling 7.5 BW) is van toepassing op alle gebouwde onroerende zaken die als woonruimte zijn verhuurd [artikel 7:233 BW]. Daarnaast geldt het regime ook voor lig- en standplaatsen (waarbij geen sprake is van een gebouwde zaak) en woonwagens (waarbij geen sprake is van een onroerende zaak).Huurregime bedrijfsruimte
Het huurregime voor bedrijfsruimte (afdeling 7.6 BW) geldt voor gebouwde onroerende zaken (of een gedeelte daarvan) die partijen hebben verhuurd met een bestemming die valt onder artikel 7:290 lid 2 BW [artikel 7:290 lid 2 BW]. Vereist is dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Daarnaast geldt het regime ook voor kampeerbedrijven (waarbij geen sprake is van een gebouwde zaak).Enkele vormen van ingebruikgeving tegen betaling kwalificeren (desondanks) bij wijze van uitzondering niet als huur van bedrijfsruimte, zoals de publiekrechtelijke uitgifte van grond tijdens de tijden van markt en de huur-/exploitatieovereenkomst tussen de Staat en een huurder van benzinestations met betrekking tot een verkooppunt voor motorbrandstoffen [zie artikel 3 lid 5 Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten van motorbrandstoffen], maar op de onderverhuur is de wettelijke regeling wel van toepassing.
Huurregime overige ruimte
Het huurregime voor overige ruimte geldt voor gebouwde onroerende zaken die niet vallen onder de huurregimes voor woonruimte of bedrijfsruimte [artikel 7:230a BW], zoals kantoren, opslagloodsen, fabrieken, etc. Voor de huur van overige ruimte geldt geen huurbescherming. De huurder heeft wel recht op ontruimingsbescherming. Ook de regeling over de afbraak in verband met werken in het algemeen belang geldt voor overige ruimte (artikel 7:309 BW).Huur van losse grond
Indien sprake is van huur van een onroerende zaak, maar geen sprake is van huur van woonruimte, bedrijfsruimte of overige ruimte, resteert de huur van losse grond. Daarbij kan gedacht worden aan de huur van een standplaats voor een kiosk in de open lucht. Ook bouwwerken die niet als gebouw worden aangemerkt, vallen hieronder, zoals een landingsbaan, een parkeerterrein of een sportveld. Voor deze gevallen geldt geen huurbescherming (voor woonruimte of bedrijfsruimte) en evenmin ontruimingsbescherming.De overeengekomen bestemming is bepalend voor het huurregime
Het toepasselijke huurregime wordt bepaald door de overeengekomen bestemming (en dus niet door het feitelijke gebruik of door de vraag of is voldaan aan de vereisten van bijvoorbeeld bedrijfsruimte of woonruimte). Beslissend is daarbij niet de beschrijving, tekst of naam van het huurcontract, maar hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan, waarbij de inrichting van gehuurde mede in aanmerking moet worden genomen [ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 (Amsem/Geelhoed), verhuur van een woonruimte als werkatelier/werkstudio wordt aangemerkt als verhuur van woonruimte, en ECLI:NL:HR:2004:AR4783 (Mast/Ted’s Grinthandel), verhuur van bedrijfsruimte als overige ruimte wordt aangemerkt als verhuur van bedrijfsruimte]. Dit moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltexmaatstaf.De regel dat de overeengekomen bestemming bepalend is voor het huurregime geldt ook indien is overeengekomen dat de huurder na aanvang van de huur een bebouwing zal realiseren, zoals bij de huur van onbebouwde grond met de verplichting om een benzinestation te bouwen [ECLI:NL:HR:1995:ZC1760 (Shell/Van Esta Tjallingii)] of de situatie waarbij een stuk grond met een paar keerwanden werd gehuurd, welke na het aangaan van de huur werd voorzien van overkapping en geschikt werd gemaakt voor een autobedrijf [ECLI:NL:HR:1998:ZC2595 (Deko/Stift)]. De bedoeling van partijen over wat verhuurd wordt is vaak doorslaggevend. Het huurregime verandert pas indien een nieuwe bestemming wordt overeengekomen. De regel geldt zelfs indien een opstal door de huurder wordt overgenomen van de vorige huurder [ECLI:NL:HR:2012:BW3217 (Tankstation Baarn, Van de Meebergh/NS Vastgoed)]. De goederenrechtelijke situatie (zoals natrekking van opstallen) staat los van de verbintenisrechtelijke situatie.
Afstemmingsregel bij onderverhuur
Als hoofdregel geldt dat de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst los van elkaar moeten worden gekwalificeerd voor de toepasselijk van het huurregime op de beide overeenkomsten. De kwalificatie van de onderhuurovereenkomst is dus niet afhankelijk van de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst. Slechts onder bijzondere omstandigheden volgt de onderhuurovereenkomst de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst.De afstemmingsregel houdt in dat de kwalificatie van een (voor onderverhuur bestemde) onderverhuurde ruimte doorwerkt in de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst. Aldus maakt het voor de toepasselijkheid van het huurregime voor bedrijfsruimte niet uit dat het bedrijf door een onderhuurder wordt uitgeoefend [ECLI:NL:HR:1975:AC5562 (Deen/Markerink)]. De wetgever heeft daar uitdrukkelijk rekening mee gehouden.
Indien op grond van een hoofdhuurovereenkomst een gedeelte wordt (bevoegdelijk) onderverhuurd als bedrijfsruimte, terwijl de hoofdhuurovereenkomst zelf overige ruimte betreft, wordt de situatie gecompliceerder. Het ligt dan voor de hand om eerst de hoofdhuurovereenkomst te kwalificeren en te bezien of splitsing mogelijk is. Als geen splitsing mogelijk is, is sprake van een gemengde huurovereenkomst en dient te worden bepaald welk huurregime van toepassing is op de gehele (hoofd)huurovereenkomst. De afstemmingsregel vindt dan mogelijk geen toepassing.
Als op alle onderhuurovereenkomsten het huurregime voor woonruimte van toepassing is, is het mogelijk dat het huurregime voor woonruimte van toepassing is op de hoofdhuurovereenkomst [ECLI:NL:HR:1985:AC9008 (Zonshofje I)]. Anders zou volgens de Hoge Raad het onaanvaardbare gevolg bestaan dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van de woonruimtes een verschillend wettelijk regime zou gelden, niet alleen voor wat betreft de beëindiging van de huurovereenkomsten, maar ook met betrekking tot de huurprijzen (en bijvoorbeeld ook de onderhoudsverdeling).
Daarbij is dus vereist dat het gebouw in de hoofdhuurovereenkomst is bestemd voor onderverhuur als woonruimte. Indien de (hoofd)verhuurder niet heeft ingestemd met onderverhuur als woonruimte, dan is de verhuurder niet gebonden aan de (onder)huurovereenkomst waarop een ander huurregime van toepassing is. Indien in de hoofdhuurovereenkomst geen expliciete bestemming is overeengekomen, moet eerst worden beoordeeld wat partijen omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan bij de (hoofd)huurovereenkomst, waarbij de inrichting van het onderverhuurde gedeelte mede in aanmerking moet worden genomen [ECLI:NL:HR:1994:ZC1244 (AHAM/Malherbe)].
Bedacht moet worden dat de contractuele bestemming en het toepasselijke huurregime niet wijzigt doordat de huurder door het gebruik van het gehuurde (eenzijdig) verandert.
Indien in de hoofdhuurovereenkomst als bestemming kantoorruimte of het verlenen van zorg en/of begeleiding is overeengekomen en onderhuurovereenkomsten zien op woonruimte, dan wijzigt huurregime van de hoofdhuurovereenkomst niet. Als een gebouw wordt verhuurd als zorgcomplex is in beginsel sprake van 230a-ruimte (ervan uitgaande dat het zorgelement overheersend is), maar indien in de onderhuurovereenkomsten het woonelement overheerst, kan het huurregime voor woonruimte op de hoofdhuur van toepassing worden (“van kleur verschieten”).
Er bestaat verdeeldheid over de vraag of de hoofdhuurovereenkomst waarbij een wooncomplex wordt verhuurd als 230a-ruimte moet worden aangemerkt als verhuur van woonruimte [Van Schie meent dat is voldaan aan de wettelijke definitie van woonruimte (TvHB 2022/3), zo ook De Wijkersloot-Vinke (GS Huurrecht, art. 7:233 BW, aant. 65), maar Van Strijen en Borst stellen dat sprake is van 230a-ruimte omdat niet is voldaan aan artikel 7:232 BW (WR 2014/115 en JHV 2014/65); zie ECLI:NL:RBGEL:2014:1302 (PartiCura)].