De huurder heeft recht op opheffing van een gebrek door de verhuurder [artikel 7:206 BW]. Dat geldt in principe ook voor achterstallig onderhoud. De huurder is niet verplicht om aanspraak te maken op herstel, maar hij moet een gebrek wel onverwijld melden [artikel 7:222 BW]. Als de huurder geen herstel verlangt, kan de verhuurder herstel slechts afdwingen als sprake is van een dringende werkzaamheid [artikel 7:220 lid 1 BW].
De verhuurder hoeft een gebrek niet te herstellen indien het verhelpen onmogelijk is (bijvoorbeeld vanwege een publiekrechtelijk beletsel of technische onmogelijkheid) of onredelijke uitgaven vergen (waarbij niet alleen de herstelkosten, maar ook alle andere omstandigheden een rol spelen, waaronder de belangen van de huurder).
Niet-nakoming van de verhuurder van zijn verplichting tot herstel betreft een nieuwe zelfstandige tekortkoming, die wordt beheerst door het algemene verbintenissenrecht, en kan dus (ook) tot schadevergoeding verplichten.
De huurder kan onder omstandigheden ook preventieve maatregelen tegen dreigende gebreken eisen, bijvoorbeeld indien ongedierte is aangetroffen in de naastgelegen woning.
De verhuurder is niet verplicht tot herstel van kleine herstellingen (die krachtens artikel 7:217 BW door de huurder moeten worden uitgevoerd, zoals binnenschilderwerk en kleine reparaties aan hang- en sluitwerk, en gebreken waarvoor de huurder aansprakelijk is. Bij aanvang van de huur geldt echter als uitgangspunt dat geen sprake mag zijn van gebreken, zodat kleine herstellingen (bij aanvang) door de verhuurder moeten worden verricht.
Als de huurder aansprakelijk is voor een gebrek is moeilijk voorstelbaar dat nog sprake is van een gebrek (gelet op de toerekenbaarheid aan de huurder). Als de huurder ervoor kiest om de schade te vergoeden, moet ervan worden uitgegaan dat het gebrek daarna niet meer toerekenbaar is (en dat de verhuurder dus moet herstellen).
Contractueel afwijken van de herstelverplichting
Artikel 7:209 BW bepaalt dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van artikel 7:206 lid 1 en lid 2 BW, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder ten tijde van het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen. De ratio van artikel 7:209 BW is dus dat de verhuurder zijn verplichting tot herstel contractueel wél mag beperken, maar níét voor gebreken die hem bij het aangaan van de huur bekend waren of behoorden te zijn. Het uitgangspunt is namelijk dat de verhuurder onderzoekt of de verhuurde zaak geschikt is voor het gebruik dat de huurder ervan wil maken. De verhuurder kent de zaak immers beter dan de huurder. Exoneraties voor gebreken die de verhuurder bekend (behoren te) zijn (en die de huurder niet behoefde te verwachten), zijn dus niet mogelijk.
Partijen kunnen echter wél afwijken van hetgeen als gebrek heeft te gelden (behalve bij woonruimte). Partijen kunnen dus afspraken dat een bepaalde eigenschap van een zaak niet heeft te gelden als een gebrek, zodat de verhuurder evenmin verplicht is om dat gebrek te herstellen. In dat geval wordt de huurder dus (uitdrukkelijk) bekend gemaakt met het specifieke gebrek.
Het wordt echter problematisch als gebreken niet concreet worden geformuleerd (bijvoorbeeld: “de huurder aanvaardt het gehuurd in de huidige staat”). In dat geval is niet duidelijk hoe zo’n beding moet worden gekwalificeerd: als afwijking van het begrip gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) of als uitsluiting van de herstelverplichting, welke krachtens artikel 7:209 BW niet mogelijk is voor gebreken die de verhuurder bekend (behoren te) zijn).
De literatuur is verdeeld over de vraag of de kwalificatie van zo’n beding doorslaggevend moet zijn voor de rechtsgevolgen. Rossel en Heisterkamp stellen dat op grond van artikel 7:209 BW als uitgangspunt moet worden genomen dat exoneratie niet mogelijk is voor gebreken die de verhuurder bekend (behoren te) zijn bij het aangaan van de huur, omdat de wetgever voorop heeft gesteld dat de verhuurder dient te onderzoeken of de zaak geschikt is voor het overeengekomen gebruik. Zij maken (onder verwijzing naar de eis van de wetgever dat sprake is van behoorlijke voorlichting door de verhuurder) een uitzondering voor het geval dat sprake is van een (mogelijk) concreet gebrek, dat aan beide partijen bekend is en door de huurder is aanvaard (na eventueel eigen onderzoek en vermindering van de huurprijs). Zij knopen dus aan bij de vrijheid die artikel 7:204 BW biedt aan de verhuurder om onderzoek naar geconcretiseerde mogelijke gebreken af te wentelen op de huurder. Die prikkel tot eigen onderzoek door de huurder is naar hun mening verenigbaar met de ratio van artikel 7:209 BW. De rechtvaardiging voor de beperking van artikel 7:206 BW wordt gezocht in de vrijheid om af te wijken van artikel 7:204 lid 2 BW.
Indien de verhuurder in verzuim (artikel 6:82 BW) is met het verhelpen van een gebrek, heeft de huurder het recht om het herstel zelf uit te voeren en de kosten (voor zover redelijk) te verhalen op de huurder, ook door verrekening met de huurprijs. Van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (lid 3, slotzin). Dit kan dus zonder rechterlijke machtiging ex artikel 3:299 BW, maar de huurder neemt daarmee wel een risico met betrekking tot de bevoegdheid om de werkzaamheden te verrichten en de hoogte van de kosten. Aangezien de verhuurder eerst in verzuim moet zijn, is in beginsel een ingebrekestelling nodig.