Indien sprake is van een gebrek heeft de huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs vanaf het moment dat de verhuurder op de hoogte is (gebracht) totdat het gebrek is verholpen [artikel 7:207 BW]. Het recht op huurprijsvermindering geldt ook indien de verhuurder niet tot herstel is verplicht. Het recht op huurprijsvermindering betreft in feite een gedeeltelijke ontbinding (van een wederkerige overeenkomst in de zin van artikel 6:270 BW). De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering indien het gebrek voor zijn rekening komt [artikel 7:207 lid 2 BW]. Het gebrek moet voldoende ernstig zijn om de huurprijsvermindering te rechtvaardigen.
Verzuim (dat onder meer kan intreden door het stellen van uiterlijke termijn voor herstel) is niet vereist, maar moet de verhuurder wel bekend zijn (gemaakt) met het gebrek (zodat de verhuurder de mogelijkheid heeft om de duur te beperken). Het gaat om daadwerkelijke kennis van het gebrek; het feit dat de verhuurder het gebrek behoorde te kennen is daarom onvoldoende.
De vordering tot huurprijsvermindering moet bij de rechter worden ingesteld. Een buitengerechtelijke verklaring tot gedeeltelijke ontbinding is dus niet mogelijk (in afwijking van het algemene verbintenissenrecht). De verplichte rechterlijke tussenkomst heeft als doel dat de verhuurder niet afhankelijk is van het oordeel van de huurder over de vraag of sprake is van een gebrek. De verhuurder wordt daarmee beschermd tegen de situatie dat de huurder het gebrek kan gebruiken als dekmantel voor betalingsonwil. De huurder kan in principe wel opschorten als sprake is van een gebrek, tenzij opschorting contractueel is uitgesloten. Bij verhuur aan consumenten (zoals verhuur van woningen aan consumenten) zal een contractueel verbod op opschorting doorgaans worden aangemerkt als onredelijk bezwarend en kan de vernietiging worden ingeroepen. Bij het bepalen van de huurprijsvermindering heeft de rechter een grote mate van vrijheid.
Als de huurder in een procedure als verweer (zonder vordering in reconventie) een beroep op huurprijsvermindering doet, moet worden aangenomen dat geen vordering (in recht/reconventie) nodig is omdat is voldaan aan een rechterlijke toets (vgl. artikel 6:267 lid 2 BW). De eis van rechterlijke tussenkomst bij huurprijsvermindering geldt echter niet bij iedere vorm van gedeeltelijke ontbinding, zoals bij ontbinding ten aanzien van een gedeelte van de zaak of gehele ontbinding voor een beperkte tijd.
Bij huur van gereguleerde woonruimte (in het laag- en middensegment) geldt een vervaltermijn van zes maanden (artikel 7:257 BW) en kan de huurder zich tevens wenden tot de huurcommissie.
Contractueel afwijken van het recht op huurprijsvermindering
Uit artikel 7:209 BW volgt dat, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder ten tijde van het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van artikel 7:207 BW. Partijen kunnen dus het recht op huurprijsvermindering sluiten, behalve voor gebreken die de verhuurder ten tijde van het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen. Indien de verhuurder voldoende mogelijkheid biedt aan de huurder om een concreet gebrek te onderzoeken (en eventueel een lagere huurprijs te bedingen), volgt uit de contractsvrijheid van artikel 7:204 dat (ondanks artikel 7:209 BW) kan worden bedongen dat de huurder geen recht heeft op een huurprijsvermindering ten aanzien van een gebrek (dat de verhuurder bij het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen), omdat de betreffende eigenschap is uitgesloten als gebrek.
Opschorting van de huurprijs
Het huurrecht heeft geen bijzondere regels over opschorting van de huurprijs. Indien sprake is van een gebrek is de huurder dus in beginsel bevoegd tot opschorting (op basis van artikel 6:52 en 6:262 BW). Opschorting kan worden gebruikt als drukmiddel of voor (latere) verrekening van een huurprijsvermindering. De huurder riskeert echter dat de opschorting (gelet op de omvang en ernst van het gebrek) disproportioneel is en hij daarmee ten onrechte toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichting (en daarmee ontbinding van de huurovereenkomst riskeert). Het recht tot opschorting kan in beginsel contractueel worden uitgesloten (maar bij verhuur aan consumenten zal zo'n verbod op opschorting al snel kunnen worden vernietigd als onredelijk bezwarend beding).
De huurder is in principe niet verplicht om de verhuurder eerst op de hoogte te stellen van zijn beroep op opschorting, maar uit rechtspraak volgt een uitzondering krachtens redelijkheid en billijkheid dat de huurder bij opschorting een beroep doet op het bestaan van gebreken omdat die gebreken in zijn domein liggen. Als de verhuurder reeds op de hoogte is van het gebrek is een beroep op het gebrek niet nodig.