Renovatie betreft het uitvoeren van door de verhuurde gewenste verbeteringen. Renovatie kan bestaan uit sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging [artikel 7:220 lid 2 BW]. Renovatie omvat niet een uitbreiding van voorzieningen of service, tenzij sprake is van gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
Onderscheid van dringende werkzaamheden en renovatie
Renovatie onderscheidt zich van dringende werkzaamheden doordat renovatie leidt tot toename van het woongenot, terwijl dringende werkzaamheden niet zijn gericht op toename van het woongenot [ECLI:NL:HR:2016:726 (Loth/Portaal)]. Of sprake is van dringende werkzaamheden of renovatie hangt af van de omstandigheden van het geval [ECLI:NL:GHSHE:2017:1354]. Bij renovatie is een dringende noodzaak niet vereist. Renovatie vereist in principe steeds dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan, terwijl dringende werkzaamheden door de huurder zonder meer moeten worden gedoogd. Een renovatie kan leiden tot een huurverhoging (in tegenstelling tot dringende werkzaamheden).
De vraag of sprake is van samenloop tussen dringende werkzaamheden en renovatie, bijvoorbeeld omdat dringende werkzaamheden door nieuwe materialen of onderdelen leiden tot toename van het woongenot, hangt af van de omstandigheden van het geval. Indien sprake is van samenloop kan de huurder worden verplicht om zijn medewerking te verlenen aan de renovatie [ECLI:NL:HR:1994:ZC1560 (Hotel Krasnapolsky)].
| Dringende werkzaamheden | Renovatie | |
| Definitie/doel | Reparaties of werkzaamheden ter herstel of voorkoming van schade, die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na de huurperiode. | Door de verhuurder gewenste verbeteringen, zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door toevoeging of verandering. |
| Toename woongenot? | Niet gericht op toename van het woongenot, maar op herstel of voorkoming van schade. | Gericht op toename van woongenot. |
| Redelijk voorstel? | Huurder moet dringende werkzaamheden (zonder meer) gedogen. | Huurder hoeft de werkzaamheden alleen te gedogen indien de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. |
| Huurverhoging? | Een verhoging is niet mogelijk. | Renovatie kan leiden tot een huurverhoging. |
| Aanspraken? | Via de gebrekenregeling, indien de huurder de verstoring van het huurgenot bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten. | Een dwingendrechtelijke verhuiskostenvergoeding bij woonruimte. |
Gedogen van renovatie
Indien de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan, is de huurder verplicht de werkzaamheden te gedogen, net zoals bij dringende werkzaamheden.
Het renovatievoorstel moet redelijk zijn
Indien de verhuurder de medewerking van de huurder (namelijk het gedogen van de werkzaamheden) wil kunnen afdwingen, moet hij schriftelijk een redelijk voorstel doen.
Bij aanvaarding van het voorstel door de huurder is de verhuurder hieraan gebonden. Bij gereguleerde huur kan de huurder instemmen met het voorstel en de huurcommissie verzoeken om een uitspraak over de huurprijs [artikel 7:255 BW].
De inhoud van het voorstel is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld een omschrijving van de betreffende vernieuwingen, de huurprijsverhoging, de duur van de werkzaamheden en de geboden compensatie. ij de beoordeling van het voorstel wordt rekening gehouden met de belangen van de verhuurder, huurder en eventuele onderhuurders, zoals de aard en duur van de werkzaamheden, de gevolgen van de ontruiming voor de huurder (zoals het verlies van omzet of persoonlijke gevolgen) en compensaties. Bij onbevoegde onderverhuur kunnen de belangen van de onderhuurder minder zwaar wegen.
Indien de huurder niet instemt, kan de verhuurder een procedure starten waarbij hij een verklaring voor recht over de redelijkheid van het voorstel kan vorderen of dat de huurder de werkzaamheden op basis van het voorstel moet gedogen. Als de vordering wordt afgewezen, kan de verhuurder een nieuw voorstel doen of proberen het voorstel alsnog aan te passen.
Een redelijk voorstel leidt niet tot aanpassing van de huurovereenkomst of aanvaarding van het voorstel, maar heeft alleen tot gevolg dat de huurder verplicht is de werkzaamheden te gedogen en, zo nodig, de werkzaamheden kunnen worden afgedwongen.
Complexgewijze renovatie
Bij een renovatie die minimaal tien woningen of bedrijfsruimten omvat en een bouwkundige eenheid vormt, wordt het renovatievoorstel van de verhuurder als redelijk beschouwd als 70% of meer van de huurders instemt [artikel 7:220 lid 3 BW]. Dit geldt voor alle huurders (dus niet eigenaars), inclusief tijdelijke huurders, maar niet voor leegstaande ruimtes van de verhuurder. Huurders kunnen binnen acht weken na schriftelijke kennisgeving door de verhuurder omtrent de instemming van 70% van de huurders een rechterlijke toetsing aanvragen. Als een huurder dit niet doet, moet de renovatie worden gedoogd. Als minder dan 70% instemt, moet de verhuurder de rechter inschakelen om de redelijkheid van zijn voorstel te beoordelen. De rechter kan per huurder verschillend oordelen, wat de verhuurder kan dwingen de renovatie aan te passen of in te trekken. Het is raadzaam dat de verhuurder een voorbehoud opneemt in zijn voorstel teneinde te voorkomen dat hij ten opzichte van slechts een deel van de huurders aan het voorstel is gebonden.
Vergoedingen en aanspraken
In principe geldt ook voor renovatie dat de huurder aanspraken kan ontlenen aan de gebrekenregeling. Indien een vergoeding onderdeel is van een voorstel dat redelijk is bevonden, zal dit echter kunnen worden meegewogen bij de vraag of de huurder rechter heeft op aanvullende vergoedingen. De wet sluit dus niet uit dat een aanvullende aanspraak op grond van de gebrekenregeling mogelijk is. Het voorstel kan in ieder geval geen invloed hebben aan het recht op een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten bij woonruimte.
Verhuiskostenregeling
De wettelijke bij renovatie van woonruimte biedt huurders die moeten verhuizen vanwege renovatiewerkzaamheden een recht op een bijdrage in de kosten van de verhuizing en inrichting [artikel 7:220 lid 5-7 BW]. De vergoeding is van toepassing indien de verhuizing noodzakelijk is doordat de renovatie niet kan worden uitgevoerd indien de huurder in de woning blijft. Tijdelijke onderbrekingen van het gebruik van de woning leiden niet per definitie tot een noodzaak tot verhuizing. Bij de noodzaak kunnen ook persoonlijke omstandigheden van de huurder een rol spelen (zoals gezondheid, gezinssituatie en thuiswerken), maar een verhuizing op initiatief van de huurder geeft niet automatisch aanspraak. Bij thuiswerken moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de huurder al dan niet op de locatie van zijn werkgever kan werken.
De minimumbijdrage is van toepassing ongeacht de werkelijk gemaakte kosten. Echter heeft een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie de woning moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning geen aanspraak op de verhuiskostenvergoeding [ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal, prejudiciële beslissing)]. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, indien die woning in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is. De gemaakte kosten van de huurder, die gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning of gemaakt worden bij terugkeer in de gerenoveerde woning, moet de verhuurder in beginsel vergoeden op de voet van art. 7:220 lid 2 in verbinding met art. 7:208 BW.
Als de huurder meer kosten maakt, kan hij aanvullende vergoeding vorderen [artikel 7:220 lid 2 BW jo. artikel 7:220 lid 1 BW in samenhang met de gebrekenregeling]. De vergoeding geldt niet voor onzelfstandige woonruimte.
De verhuiskostenregeling is dwingendrechtelijk, zodat huurders hier geen afstand van kunnen doen, ook niet in het kader van een redelijk voorstel van de verhuurder. Indien de verhuiskostenvergoeding onvoldoende is kan de huurder verweer voeren tegen het redelijk voorstel en/of kan de huurder aanvullende schadevergoeding vorderen.
Renovatie en huurbeëindiging (opzegging bij renovatie)
Het uitgangspunt is dat de huurovereenkomst wordt voortgezet indien de plaats en functie gelijk blijven.
Bij huur van woonruimte of bedrijfsruimte kan de huur door de verhuurder worden opgezegd indien de renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is [artikel 7:274 lid 1 onder c BW en artikel 7:296 lid onder b BW]. In de rechtspraak wordt een beroep op beëindiging wegens renovatie in sommige gevallen in ruimere mate toegestaan, ondanks de wettekst waaruit volgt dat bij renovatie het uitgangspunt is dat de huur wordt voortgezet en dat daartoe een redelijk voorstel moet worden gedaan.
Een renovatievoorstel is steeds gericht op voortzetting van de huurovereenkomst, ook bij sloop met vervangende nieuwbouw. Daar staat niet aan in de weg dat de huurovereenkomst moet worden aangepast, waaronder de huurprijs.
Indien de verhuurder wil afdwingen dat de huurder instemt met een nieuwe huurovereenkomst (waaronder een eventuele hogere huurprijs) zal hij daartoe een aanbod kunnen doen en, indien de huurder daarmee niet instemt, de huurovereenkomst kunnen opzeggen [artikel 7:274 lid 1 onder c BW en artikel 7:296 lid 4 onder c BW]. De regel dat de huurprijs in beginsel geen onderdeel mag zijn bij een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, geldt niet indien de huurverhoging het gevolg is van renovatie. Bij woonruimte kan de verhuurder zich voor een huurprijsverhoging wenden tot de huurcommissie [artikel 7:255 BW en artikel 7:255a BW]. Het verschil tussen artikel 7:255 BW en artikel 7:255a BW is dat bij een geliberaliseerde huurprijs geen toetsing aan de maximale huurprijs plaatsvindt, maar slechts wordt getoetst aan de redelijke verhouding van de verhoging met de gedane investering en de economische levensduur.
Indien de huurder niet aan de renovatie meewerkt, is sprake van een wanprestatie en kan de verhuurder mogelijk ontbinding vorderen.