Dringende werkzaamheden zijn reparaties of werkzaamheden ter herstel of voorkoming van schade, die dringend zijn in de zin dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na de huurperiode. Het nadeel kan ook bestaan uit het besparen van extra kosten (als gevolg van uitstel van de werkzaamheden) of schaalvoordeel (bijvoorbeeld als de verhuurder meerdere ruimtes heeft verhuurd). Het begrip dringend is in zoverre relatief dat de dringendheid eerder kan worden aangenomen naarmate de huurder minder hinder ondervindt, zoals bij buitenschilderwerk.
Het uitgangspunt is dat de huurder het ongestoorde genot van de zaak heeft, zodat werkzaamheden aan het gehuurde in principe moeten worden uitgesteld tot na de huurperiode, en dat de verhuurder slechts verplicht is om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen [artikel 7:206 BW]. Daarbij ligt het initiatief dus bij de huurder. Indien het echter om dringende werkzaamheden gaat, kan de verhuurder het initiatief tot uitvoering van de werkzaamheden nemen en moet de huurder gedogen dat de verhuurder werkzaamheden tijdens de huurperiode uitvoert [artikel 7:220 lid 1 BW].
Gedogen van dringende werkzaamheden
De omvang van de gedoogplicht van de huurder hangt af van de werkzaamheden. De huurder is verplicht om de verhuurder toegang te verschaffen om te beoordelen of en welke werkzaamheden nodig zijn. Toegang tot de woning en een eventuele tijdelijke ontruiming kan nodig zijn en worden afgedwongen [artikel 558 Rv]. Voor het binnentreden van een woning is een machtiging [artikel 3:299 BW] onvoldoende. Het stelselmatig niet verlenen van medewerking aan dringende werkzaamheden kan een grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst [ECLI:NL:GHDHA:2018:877]. De gedoogplicht van de huurder geldt ook voor werkzaamheden aan buurpercelen.
Aanspraken van de huurder bij dringende werkzaamheden
De grondslag voor aanspraken van de huurder moet worden gezocht buiten de regeling van de dringende werkzaamheden, namelijk in de gebrekenregeling. De werkzaamheden moeten een verstoring van het huurgenot opleveren, welke de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten [artikel 7:204 BW]. Daarbij is van belang dat de huurder wel rekening moet houden met gebruikelijk periodiek onderhoud, zodat daarbij geen sprake is van een gebrek (en dus geen aanspraken). Indien wel sprake is van een gebrek kan de huurder recht hebben op huurprijsvermindering [artikel 7:207 BW] of schadevergoeding [artikel 7:208 BW], bijvoorbeeld bestaande uit van vervangende huisvesting [artikel 6:103 BW], een hogere huurprijs of een vergoeding van verhuiskosten (die niet gebaseerd is op artikel 7:220 BW, maar waarbij wel aansluiting kan worden gezocht). Van belang is nog dat bij woonruimte alleen bij standaardregeling ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de gebrekenregeling [artikel 7:242 BW].
Andere onderhoudswerkzaamheden
De Hoge Raad onderscheidt naast dringende werkzaamheden en renovatie ook ‘andere onderhoudswerkzaamheden’ [ECLI:NL:HR:2016:726 (Loth/Portaal)]. Het betreft een restcategorie die niet valt onder de wettelijke regeling voor dringende werkzaamheden en renovatie [artikel 7:220 BW]. Het gaat dus om werkzaamheden die voor de verhuurder wel wenselijk, niet dringend zijn en geen toename van het woongenot opleveren en slechts berusten op een keuze/wens van de verhuurder.