Wanneer heeft een huurder recht op ontruimingsbescherming?


De huurder van een gebouw (of een gedeelte daarvan) dat - in de zin van het wettelijk stelsel - geen bedrijfsruimte of woonruimte betreft, heeft recht op ontruimingsbescherming indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Dat betekent dat de huurder (voorlopig) niet hoeft te ontruimen en het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst dus kan blijven gebruiken. De huurder is wel verplicht om een redelijke vergoeding te betalen. Deze ontruimingsbescherming is bijvoorbeeld van toepassing op kantoren, opslagplaatsen, fabrieken en sportzalen.

Aanzegging tot ontruiming

De verhuurder dient bij het einde van de huur eerst de ontruiming aan te zeggen voordat de huurder is gehouden om het gehuurde te ontruimen. Doet de verhuurder dat niet, dan is de huurder niet verplicht om het gehuurde te ontruimen zolang de ontruiming niet is aangezegd. Het is dus mogelijk dat de huurder niet hoeft te ontruimen, ondanks dat de huurovereenkomst is geëindigd. In de praktijk zal de verhuurder de ontruiming doorgaans aanzeggen tegen de einddatum van de huurovereenkomst.

Duur van de ontruimingsbescherming

De huurder heeft recht op een eerste termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden. Die termijn vangt na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. Tijdens die periode kan de huurder een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingsbescherming bij de kantonrechter indienen. De kantonrechter kan de termijn vervolgens met maximaal één jaar verlengen. Daarna kan deze termijn via nieuwe verzoekschriften nog tweemaal met maximaal één jaar worden verlengd. Deze verzoekschriften dienen uiterlijk één maand voor het verstrijken van de ontruimingstermijn te worden ingediend. In principe bedraagt de ontruimingstermijn dus maximaal driemaal één jaar, maar in de praktijk komt het slechts zelden voor dat de totale ontruimingstermijn langer dan anderhalf jaar bedraagt.

Toetsingskader bij verlenging van de ontruimingstermijn

Bij een verzoek tot verlening van de ontruimingsbescherming beoordeelt de kantonrechter of de belangen van de verhuurder prevaleren boven de belangen van de huurder. Indien sprake is van wanbetaling, onbehoorlijk gebruik of ernstige overlast kan de kantonrechter besluiten om de ontruimingstermijn niet te verlengen.

Géén recht op ontruimingsbescherming

De huurder heeft alleen recht op ontruimingsbescherming als de verhuurder de huur opzegt. Indien de huurder zelf de huurovereenkomst opzegt of zelf met de beëindiging van de huur instemt, bestaat geen recht op ontruimingsbescherming. Hetzelfde geldt bij ontbinding van de huurovereenkomst.