Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?


Ontbinding van de overeenkomst is één van de manieren waarop een huurovereenkomst kan eindigen. In de praktijk wordt ontbinding weleens verward met opzegging van de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden indien de verhuurder of de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de huurder niet betaalt, als de huurder overlast veroorzaakt of bij verboden onderverhuur.

Ontbinding moet door de rechter worden uitgesproken

Indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, moet de ontbinding van de huurovereenkomst in de meeste gevallen door de rechter worden uitgesproken. Een verhuurder kan een huurovereenkomst dus niet zelf ontbinden. De ontbinding van een huurovereenkomst kan alleen in een bodemprocedure worden gevorderd. Zo’n procedure kan vaak vele maanden (en soms jaren) duren.

Spoedprocedure (kort geding)

De rechter kan in een spoedprocedure (kort geding) de ontruiming uitspreken. Er moet dan wel sprake zijn van een spoedeisend belang. De rechter beoordeelt dan of voldoende waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden bevolen. Op die manier kan een verhuurder bewerkstelligen dat de huurder op korte termijn uit het huurpand vertrekt.

Ontbinding van de huurovereenkomst is niet altijd mogelijk

Niet iedere tekortkoming geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden.

Ontbinding is op ieder moment mogelijk

Een belangrijk verschil met opzegging van de huurovereenkomst is dat ontbinding op ieder moment mogelijk is. Bij ontbinding hoeft dus niet een huurtermijn of opzegtermijn in acht te worden genomen. Ook de (beperkte) wettelijke opzeggronden voor de verhuurder zijn bij ontbinding niet van toepassing. Daardoor is ontbinding voor verhuurders vaak sneller dan opzegging van een huurovereenkomst.