Wanneer kan de huurprijs van een woning worden aangepast?

In hoeverre de huurprijs van woningen kan worden verhoogd, is in belangrijke mate afhankelijk van de vraag of sprake is van verhuur binnen de vrije sector. De huurprijs van sociale huurwoningen is zeer uitvoerig in de wet geregeld.

Vrije sector of sociale huur?

De vraag of sprake is van huur van een woning binnen de vrije sector is afhankelijk van de hoogte van de aanvangshuurprijs. Als de aanvangshuurprijs boven deze liberalisatiegrens ligt, is de huurprijs geliberaliseerd zodat sprake is van verhuur in de vrije sector. In 2023 ligt deze grens op € 808,06. Per 1 juli 2023 is de liberalisatiegrens verlaagd naar 136 punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel.

Toetsing van de aanvangshuurprijs

De aanvangshuurprijs kan tot zes maanden na de ingang van de huurovereenkomst worden getoetst door de Huurcommissie op basis van het Woningwaarderingsstelsel door middel van een puntentelling. Als de huurprijs op basis van dit puntenstelsel onder de liberalisatiegrens blijkt te liggen, kan de huurprijs worden aangepast. Het is mogelijk dat toch geen sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Bij een tijdelijke huurovereenkomst kan de aanvangshuurprijs tot zes maanden na de einddatum van de huurovereenkomst worden getoetst.

Huurverhoging in de vrije sector

Indien sprake is van verhuur van een woning in de vrije sector, kan de huurprijs worden aangepast op basis van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst. De maximale huurverhoging in de vrije sector is sinds 2021 op grond van de wet (tijdelijk) beperkt tot de hoogte van inflatie plus 1%. Het is sindsdien niet meer mogelijk om een huurverhoging af te dwingen door het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst met een wijziging van de huurprijs. Voorheen kon de verhuurder overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst indien de huurder niet instemde met zo'n huurverhoging.

Huurverhoging bij sociale woonruimte

Reguliere huurverhogingen bij verhuur van sociale woonruimte kunnen worden gerealiseerd door het doen van een huurverhogingsvoorstel. Daarvoor bevat de wet belangrijke vormvoorschriften. De maximale huurverhoging wordt jaarlijks geregeld door de minister. Daarbij probeert de minister doorgaans de huurprijs niet meer te laten stijgen dan de inflatie. Daarnaast is het mogelijk om de huurprijs te verhogen op grond van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst, mits daarbij het door de minister vastgestelde percentage en de maximale huurprijs niet wordt overschreden.

De mogelijkheden tot huurverhogingen bij verhuur van sociale woonruimte zijn tot 1 juli 2022 bevroren.