Wanneer is sprake van een gebrek?


De huurder mag verwachten dat hij het huurgenot heeft van een goed onderhouden zaak. Als aan de gehuurde zaak een gebrek kleeft, heeft de huurder niet het genot dat hij mag verwachten. De huurder heeft dan recht op herstel of reparatie van het gebrek. Daarnaast kan de huurder aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, schadevergoeding en kunnen beide partijen de huurovereenkomst ontbinden.

Wanneer is sprake van een gebrek?

In principe zijn alle beperkingen van het huurgenot, die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek. Daarbij kan worden gedacht aan materiële beperkingen, zoals lekkages, ongedierte of bouwkundige problemen, maar ook aan ruimere beperkingen, zoals de algehele staat, de uitstraling en de toegankelijkheid van de gehuurde zaak.

Het gaat om het huurgenot dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Het is niet van belang of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van het gebrek.

De verhuurder en huurder kunnen in de huurovereenkomst afwijken van de vraag wat als een gebrek wordt aangemerkt, behalve als het verhuur van woonruimte betreft.

Herstel of reparatie van het gebrek

De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen, indien de huurder hem daartoe verzoekt. De verhuurder hoeft een gebrek niet te verhelpen als dat onmogelijk is of als de kosten redelijkerwijs te hoog zijn. Kleine herstellingen dienen door de huurder op eigen kosten te worden verricht.

Vermindering van de huurprijs

Als sprake is vermindering van het huurgenot kan de huurder bij de kantonrechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. De huurder moet dan eerst ervoor zorgen dat de verhuurder op de hoogte is van het gebrek.

Schadevergoeding

De verhuurder is verplicht om aan de huurder schadevergoeding te betalen, indien het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. De wet bepaalt dat het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen (1) als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al bestond en hij het kende of had behoren te kennen, of (2) aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had, of (3) als het gebrek later is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

Als het huurgenot door een gebrek geheel onmogelijk is geworden en de verhuurder verplicht is om het gebrek te herstellen, zijn de verhuurder en de huurder bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.