De lockdown: heeft de huurder recht op huurkorting? 3 tips!


De regering heeft besloten dat (onder meer) alle niet-essentiële winkels in ieder geval tot en met 19 januari 2021 hun deuren moeten sluiten. Veel ondernemers lijden daardoor veel omzetverlies, terwijl de vaste lasten doorlopen. Ondernemers zullen veelvuldig willen aansturen op een huurkorting. Aan de andere kant van het spectrum zien verhuurders zich geconfronteerd met winkeliers die de huur tijdelijk niet (volledig) willen betalen.

Dat roept voor de huurder en verhuurder vragen op. Heeft de huurder recht op huurverlaging omdat hij geen gebruik kan maken van het pand? Of valt de gedwongen sluiting onder het ondernemersrisico van de huurder? Kortom, in hoeverre moet de huurprijs gedurende de lockdown worden betaald?

Voor het antwoord op die vragen ligt het voor de hand om aansluiting te zoeken bij de huur van café’s en restaurants, die zowel in het voorjaar als sinds het najaar gedwongen hun deuren moesten sluiten.

Maak afspraken over een tijdelijke verlaging van de huurprijs

In de praktijk hebben veel huurders van horecazaken afspraken gemaakt met hun verhuurders over een tijdelijke verlaging van de huurprijs gedurende de gedwongen sluiting. Het eerste advies voor huurders en verhuurder die nu geconfronteerd worden met een gedwongen sluiting van niet-essentiële winkels is dan ook om met elkaar in overleg te gaan voor een oplossing.

Treed in overleg met de verhuurder voor afspraken over een tijdelijke vermindering van de huurprijs en ga niet eenzijdig over tot opschorting

Soms zijn huurders geneigd om het overleg met de verhuurder te mijden of gaan zij stilzwijgend over tot opschorting van de huurprijs. Rechters zullen dat echter meestal niet in dank afnemen. Daarnaast is opschorting in veel gevallen contractueel uitgesloten en is het verplicht om bij opschorting eerst aan de verhuurder te melden waarom de betaling van de huurprijs wordt opgeschort. Als de huurder ten onrechte overgaat tot opschorting kan hij in verzuim raken met alle gevolgen van dien, zoals contractuele boetes en/of ontbinding van de huurovereenkomst.

Afdwingen van een tijdelijke verlaging van de huurprijs via de rechter

De gedwongen sluiting van horecazaken heeft echter ook laten zien dat niet alle huurders en verhuurders een gezamenlijke oplossing hebben kunnen bereiken. In die gevallen verlangden de huurder doorgaans een hogere huurkorting dan de verhuurder bereid was te accepteren. Dat heeft geleid tot een (aanhoudende) stroom aan rechtspraak over een tijdelijke verlaging (of opschorting) van de huurprijs als gevolg van de gedwongen sluitingen wegens corona.

In deze rechtspraak werd veelal door de huurder aangevoerd dat de gedwongen sluitingen als gevolg van corona moet leiden tot een huurprijsvermindering vanwege een gebrek en/of wegens onvoorziene omstandigheden. Deze rechtspraak betrof voornamelijk uitspraken in kort geding, waarbij de rechter een uitspraak doet over een voorlopige voorziening. Het is daarom mogelijk dat het definitieve oordeel van de rechter in een bodemprocedure tot een andere uitkomt leidt.

Tijdelijke huurverlaging wegens een gebrek

Een huurder kan aanspraak maken op een evenredige verlaging van de huurprijs als sprake is van een gebrek. De wet geeft een behoorlijk juridisch-technische definitie van wat als een gebrek heeft te gelden. Eenvoudig samengevat kan in principe iedere beperking van het genot van een gehuurde zaak een gebrek opleveren. De wetgever heeft bij de totstandkoming van de wet geoordeeld dat sprake is van een gebrek indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert. Veel juristen zijn het echter niet eens over de vraag of de wetgever daarmee ook de huidige overheidsmaatregelen als gevolg van de pandemie heeft voorzien en bedoeld.

Sinds het uitbreken van de coronacrisis hebben veel voorzieningenrechters in kort geding procedures geoordeeld dat een gedwongen sluiting als gevolg van overheidsmaatregelen heeft te gelden als een gebrek. Dat betekent dat de huurder in principe aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs.

Een probleem is echter dat in veel (model-)huurovereenkomsten is bepaald dat een huurder geen recht heeft op een huurprijsverlaging als gevolg van een gebrek. In zo’n geval kan de huurder in principe huurprijsverlaging wegens het bestaan van een gebrek afdwingen.

Controleer of de huurovereenkomst exoneraties bevat omtrent gebreken

Tijdelijke huurverlaging wegens onvoorziene omstandigheden

Het uitsluiten van een huurprijsvermindering wegens een gebrek betekent niet dat huurders per definitie met lege handen staan. Huurders kunnen een beroep doen op wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden. Uit rechtspraak blijkt dat ook via die juridische weg een tijdelijke verlaging van de huurprijs – of soms zelfs een volledige ontbinding van de huur – kan worden afgedwongen.

Op hoeveel huurkorting kan een huurder aanspraak maken?

Uit de rechtspraak valt op te maken dat huurders “links of rechtsom” een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs kunnen bereiken. Of en in hoeverre huurders daadwerkelijk in aanmerking komen voor een huurprijsverlaging hangt af van de omstandigheden van het geval. De slechte financiële positie van de huurder en het omzetverlies is daarbij essentieel. Daarnaast kan een rol spelen of het (al dan niet) gaat om een gedwongen of een vrijwillige sluiting. Ook de (on)bereidheid van een huurder en de verhuurder om samen tot afspraken over verdeling van de pijn te komen, kan door de rechter in ogenschouw worden genomen.

Zorg voor een gedegen onderbouwing van de verslechterde financiële situatie als gevolg van de sluiting

Een paar voorbeelden. De kantonrechter en gerechtshof te Amsterdam oordeelden in kort geding dat een exploitant van een evenementen- en congrescentrum een huurkorting van 50% kreeg over de periode van 15 maart tot 1 juni 2020 en dat de huurprijs in de periode daarna gedeeltelijk werd opgeschort wegens (verwacht) omzetverlies, namelijk 35% van juni t/m augustus, 30% opschorting voor september, 20% opschorting voor oktober en 10% opschorting voor november. In een andere zaak oordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam dat de huurder wegens onvoorziene omstandigheden de betaling van de huurprijs in het tweede kwartaal met 50%, in het derde kwartaal met 25% en in het vierde kwartaal met 50% mocht opschorten (totdat daarover in een bodemprocedure is beslist).